Boligselskabet Nordjylland har ansøgt om godkendelse af almene familieboliger på Sandgraven, Øster Hornum. Byrådet har d. 21. marts 2018 besluttet at støtte byggeriet.

Projektet omfatter 14 tæt/lav boliger i 1 etage. 6 boliger på 70 m² og 8 boliger på 85 m². Der er ansøgt om godkendelse af 6 2-værelses boliger og 8 3-værelses boliger. Der ansøges i alt om 1.100 m² bruttoetageareal til boliger.

Boligerne er placeret som rækkehuse med 2-4 boliger i hver række. Boligerne er i ét plan med tilhørende privat have. Parkeringen er placeret samlet i den sydvestlige del af grunden. Boligerne bliver opført med materialer, som er i overensstemmelse med lokalplanen. I forbindelse med tilbudsgivning bliver de konkrete materialer udvalgt, men det vil i udbudsmaterialet fremgå, at det primære facademateriale skal være tegl, kombinereret med elementer af et andet materiale for at sikre en variation i facaden. I materialevalget er lave driftsomkostninger og lang levetid vigtigste parametre for, at boligforeningen kan sikre, at byggeriet fremstår præsentabelt i mange år.

Projektet er i overensstemmelse med lokalplan 273. Ved detailprojekteringen skal det påses, at projektet lever op til lokalplanens krav. Byggeriet skal overholde det gældende bygningsreglement og energiklasse.

Byggeriet udnytter det fulde maksimumbeløb på 19.010 kr./m2 (inklusiv energitillæg på 1.030 kr., da der er tale om tæt-lav bebyggelse), der ikke må overskrides ved alment byggeri. Den samlede anskaffelsessum for projektet udgør 22.044.000 kr. og fordeles som vist herunder:

Anskaffelsessummen på 22.044.000 kr. finansieres som vist herunder, hvor procentsatserne er lovfæstede:

Grundkapital lån for 2019 er ændret således, at det er det konkrete tilsagns boliggennemsnit, der er afgørende for, hvorledes grundkapital lånet beregnes. For familieboliger på under 90 m² (89 m²) er grundkapital lånet på 8 % af anskaffelsessummen, 90-104 m² 10 % og over 105 m² 12 %.

Udover den kommunale grundkapital på 8 % af anskaffelsessummen, giver kommunen ved godkendelse af skema A tilsagn om at stille kommunal garanti for den del af kreditforeningslånet, der overstiger 60 % af ejendommens markedsværdi. Kommunegarantien underskrives først, når byggeriet er opført, og kreditforeningen har vurderet byggeriets markedsværdi. Derfor kendes omfanget af kommunegarantien ikke på nuværende tidspunkt.

Sagen medfører ikke yderligere kommunal ydelsesstøtte. Ydelsesstøtte til realkreditlån betales fuldt ud af staten.

Huslejen er beregnet til 5.590 kr./mdr for lejlighed på 70 m² og på 6.431 kr./mdr for tæt-lav boliger på 85 m², hvilket medfører en årlig kvadratmeterpris på 927 kr., hvoraf kapitaludgifterne udgør 615 kr. og de øvrige driftsudgifter ekskl. forbrugsudgifter 312 kr. pr. m² pr. år. Sammenlignet med øvrige lejeboliger i Øster Hornum virker huslejeniveauet fornuftigt.

Byrådet har d. 21.marts 2018 i forbindelse med prioritering af støtte byggeri besluttet at støtte det konkrete byggeri.

Frem mod 2021 er der afsat 17,1 mio kr. til grundkapital til nyt alment boligbyggeri. Den kommunale grundkapital udgør i dette projekt 1,764 mio kr. I forbindelse med byggeriets afslutning, skal der stilles kommunegaranti for den del af kreditforeningslånet, der overstiger 60 % af ejendommens værdi.

Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalg og byråd anbefaler:

Udfordringerne

Vandområdeplanerne medfører, at Rebild Kommune er forpligtiget til at gennemføre en række indsatser. For Mastrup Bæk betyder det, at vandløbet ikke må løbe igennem søerne, da søerne udgør en spærring for dyrelivet (fisk og smådyr) i vandløbet. Adskillelsen af vandløbet og søerne er Rebild Kommunes forpligtelse og skal være udført inden udgangen af 2020. Indsatsen er finansieret med ca. 1,0 mio. kr. fra staten og EU. Disse midler bortfalder, hvis ikke projektet gennemføres inden udgangen af 2020.

Samtidig er der i Støvring et stigende behov for at forebygge oversvømmelser i forbindelse med skybrud og for at håndtere regnvand på en måde, som tilgodeser natur og miljø i højere grad end i dag. Området omkring Mastrup-søerne forventes at kunne forsinke og rense regnvand fra ca. 115 ha (vestlige og sydvestlige boligområderne i Støvring, svarende til 23 % af Støvrings samlede areal). Denne indsats er fastlagt i Rebild Kommunes klimatilpasningsplan, som Byrådet vedtog 21. december 2017, hvor klimatilpasning ved Mastrup-søerne har prioritet 1.

Området omkring Mastrup Søerne er desuden beskrevet i helhedsplanen for Støvring, hvor fokus og anbefalinger lyder, at området skal beholdes som den væsentligste bynatur i Støvring, og området bør indrettes, så det benyttes mere af byens borgere, og naturoplevelsen styrkes. Der bør desuden i de grønne områder være plads til både fysisk og kulturel aktivitet.

Området omkring Mastrup-søerne har således tre væsentlige temaer, der skal arbejdes med: vandløbets passage udenom søerne, klimatilpasning og bedre rekreative muligheder.

Helhedsprojekt

Rebild kommune og Rebild Vand og Spildevand A/S har fået udarbejdet et skitseprojekt for området. Skitseprojektet er et helhedsprojekt, som arbejder med både natur, rekreative muligheder og regnvandshåndtering.

For at høre borgernes interesser i området omkring Mastrup-søerne har der været afholdt interessentmøder i december 2018, en debatfase fra den 7. januar til den 5. februar 2019, samt et borgermøde den 24. januar 2019, hvor borgerne har haft mulighed for at komme med bemærkninger til helhedsprojektet og ønsker til området.

De bemærkninger som kunne foreslås taget med i den videre bearbejdning af projektet er at:

• der i området skal være mindst 2 søer, så der bevares så meget vandspejl som muligt i området
• der skal være et samlingssted med nødvendige faciliteter til f.eks. Skt. Hans eller andre arrangementer for byen
• området skal fremstå som en kombination af vild natur og parklignende natur, så der er forskellige naturoplevelser gennem området.

Økonomien

Skitseprojektet indeholder et økonomisk overslag ved realisering af det samlede skitseprojekt på kr. 12 mio. Dertil kommer håndtering af eventuelt forurenet jord og sediment i området.

Et alternativ til helhedsprojektet er alene at forlægge vandløbet til østsiden af Mastrup Søerne. Løsningen vil opfylde kravene stillet i vandområdeplanerne. Det vil være en løsning, som vil indebære et væsentlig voldanlæg mellem vandløbet og søerne. Samtidig vil nutidens og fremtidens klimaudfordringer heller ikke blive håndteret. Dette alternativ kan som udgangspunkt etableres for ca. 1,0 mio. kr., som finansieres af staten og EU.

Samarbejde med Rebild Vand og Spildevand A/S

Skitseprojektet er udarbejdet og finansieret i et samarbejde mellem Rebild Vand og Spildevand A/S. Et helhedsprojekt skal som nævnt både håndtere områdets klimaudfordringer, adskille vandløb og søer i medfør af vandplanerne og forhåbentlig skabe bedre rekreative muligheder i området. Disse opgaver ligger indenfor det kommunale kompetenceområde. Men projektet skal også sikre en bedre afledning og opmagasinering af regnvand fra Støvrings bebyggede områder, og derfor har Rebild Vand og Spildevand A/S også en betydelig interesse i projektets gennemførelse.

Rebild Vand og Spildevand A/S har i investeringsplan 2019-2028, i årene 2019-2021, afsat henholdsvis 1, 5 og 3,5 mio kr til forbedringer i området.

Sammenfatning

Rebild kommune er forpligtet efter vandplanerne til at skabe passage af Mastrup bæk, forbi Mastrupsøerne, inden udgangen af 2020. Projektet til ca. 1 mio er finansieret af Staten og EU.

Kommunen og spildevandsselskabet har sammen fået udarbejdet et helhedsprojekt, som også håndterer områdets klimaudfordringer og forbedrer de rekreative muligheder. Skitseprojektet koster ca. 12 mio at gennemføre, men med de indkomne forslag i høringsfasen vil der formodentlig blive tale om et reduceret projekt. Både Rebild Vand og Spildevand og Rebild kommune har interesse i, at der gennemføres et helhedsprojekt. For at kunne arbejde videre med en konkretisering af projektet er det nødvendigt at få et tilsagn fra Rebild Vand og Spildevand A/S' bestyrelse om hvilke elementer og udgifter, som selskabet forventer at kunne løfte. Derfor indstiller forvaltningen, at sagen oversendes til Rebild Vand og Spildevand A/S til en afklaring af muligheder og begrænsninger.

Skitseprojektet for Mastrupsøerne indeholder et overslag på en samlet økonomi på kr. 12 mio. Heraf vil en del udgifter skulle afholdes af Rebild kommune, dels af statens midler til vandplansprojekter (kr. 1 mio), dels af kommunens midler til klimastrategi. Kommunens klimastrategimidler anvendes til energistyring og mærkning af kommunale bygninger, klimatilpasningsprojekter og til projekter, som har til formål at reducere eller sætte fokus på CO₂-udledning - f.eks. Klima Rebild. Indenfor disse rammer vurderes det, at der kan afsættes i størrelsesorden 2,0 mio. kr. fra klimastrategikontoen til dette projekt.

Afhængig af projektets omfang kan der også blive behov for at afsætte yderligere midler i kommunens budget til gennemførelse. Den kommunale finansiering, for så vidt angår midler fra klimastrategikontoen og evt. yderligere midler som afsættes i budget, vil kræve politisk godkendelse.

Snitfladerne mellem Rebild Vand og Spildevand A/S og kommunen er endnu ikke endeligt afklaret. For at et helhedsprojekt kan realiseres vil det være nødvendigt at fastlægge en indbyrdes kompetence- og udgiftsfordeling mellem selskab og kommune.

Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget træffer beslutning om at anmode bestyrelsen i Rebild Vand og Spildevand A/S om tilsagn om, i hvilket omfang selskabet vil indgå i projektet med planlægning, projektering og finansiering af de projektdele, der vedrører selskabets kompetenceområde.