Byrådet godkendte senest i november 2019 de nuværende kriterier, som har været anvendt siden 2011, til udvælgelse og prioritering af, hvilke faldefærdige ejendomme i kommunen, der tilbydes dækning af nedrivningsudgifter, hvis der indgås frivillig aftale om nedrivning.

I dag gælder nedenstående kriterier, oplistet i vilkårlig rækkefølge:

·  Husets almene tilstand skal være ringe
·  Synlige bygninger fra offentlige veje og jernbane, frem for skjulte
·  Boliger med sundhedsrisiko ved beboelse, forud for sunde boliger
·  Ubeboede boliger frem for beboede boliger
·  Primært boliger - sekundært staldbygninger/driftsbygninger
·  Bygninger i landzone frem for bygninger i større byer
·  Kommunalt erhvervede ejendomme, forud for privatejede

Kompetencen til at vurdere ejendomme efter kriterierne, er delegeret til forvaltningen.

Der er opstået et behov for, at der ud fra kriterierne kan afslås støtte til nedrivningsmodne ejendomme, hvis en ejendoms beliggenhed giver mulighed for profit ved nybyggeri eller byudvikling, selv ved bygherrebetalt nedrivning.
På den baggrund kunne et nyt kriterie være:
·  Ejendomme med uprofitabel beliggenhed, frem for ejendomme med gode muligheder for nybyggeri

Der er i forvejen krav i lovgivningen om, at en værdistigning på en grund, der måtte opstå som følge af en støttet nedrivning, skal fratrækkes nedrivningsudgifterne. Der er også krav om, at der ikke må ydes nedrivningsstøtte til ejendomme beliggende i byer med over 4.000 indbyggere. Det er i vores kommune kun Støvring, som er for stor.

Der har været overvejelser, om at give bedre muligheder for de ejendomme, hvor den ejer, der søger nedrivningsstøtte, selv har beboet ejendommen i en vis periode, prioriteres over ejendomme opkøbt til nedrivning. Da det næsten udelukkende er ubeboede ejendomme eller meget ringe udlejningsejendomme der tilbydes nedrivningsstøtte på nuværende tidspunkt, vurderes det yderst sjældent, at ejer og beboer er samme. Det sker i enkelte tilfælde, at efter én har boet et langt liv på en ejendom, er den blevet nedrivningsmodet til det tidspunkt, hvor ejer skal på plejehjem. Men selv her, er det sjældent at en beboer ønsker sin ejendom nedrevet.

Rebild Kommune har ikke benyttet sig af de meget indgribende tvangsnedrivninger, men har alene sendt ejere tilbud om frivillig aftale om nedrivning med støtte, når vi har opdaget faldefærdige bygninger. Kun få af dem der får tilbuddet, accepterer det og det kan være svært at opnå nedrivningsaftale om de mest faldefærdige og skæmmende bygninger. Når der er gæld i ejendommene, er det næsten altid udelukket, at få nedrivningsaftale.

Forvaltningen foreslår, at der alene tilføjes et forhold om at ejendommens bebyggelsesmuligheder tages i betragtning, og at den nye liste over kriterier (med et par småjusteringer i de øvrige linjer) bliver;

·  Bygningernes almene tilstand skal være ringe
·  Synlige bygninger som skæmmer omgivelserne og er synlige fra offentlig vej og jernbane, frem for skjulte
·  Boliger med sundhedsrisiko ved beboelse, forud for sunde boliger
·  Ubeboede boliger frem for beboede boliger
·  Primært boliger - sekundært udhuse/staldbygninger/driftsbygninger
·  Bygninger i landzone frem for bygninger i byzone
·   Ringe beliggenhed, frem for ejendomme med muligheder for profitabelt nybyggeri
·  Kommunalt erhvervede ejendomme, forud for privatejede

Nedrivning prioriteres ikke ud fra et først-til-mølle-princip, men ud fra en konkret behovsvurdering i hvert enkelt tilfælde, og er ovenfor oplistet i vilkårlig rækkefølge. Huse opført efter 1960 eller beliggende i byer med mere end 4.000 indbyggere, er ikke omfattet af byfornyelseslovens muligheder for støtte.

---

Nedrivningspuljernes midler går til:

·  100 % dækning af udgifter til nedrivning af faldefærdige bygninger for ejer
·  Lejlighedsvis kommunalt opkøb af faldefærdige ejendomme til nedrivning
·  Myndighedsforpligtigelen i forhold til usunde boliger, hvor udgifterne er til skimmelrapporter samt flyttehjælp og indfasningsstøtte til lejere
·  Byfornyelsestilskud på op til 25 % af udgifterne ved tag- og facaderenovering, vinduesudskiftning og anden energirenovering på bygninger med synlig beliggenhed som vurderes bevaringsværdige
·  Byfornyelsestilskud på op til 25 % af energioptimering og tilgængelighed i forsamlingshuse

Desuden kan statsrefusionen efter de nugældende regler også benyttes til:
·  Indretning af byrum og parker på nedrivningstomter og
·  Midler til områdefornyelse, som hidtil skulle søges separat, er nu i denne refusionspulje

Lovgrundlaget findes i Lov om Byfornyelse og Udvikling af byer (lovbekendtgørelse nr. 1228 af 3. oktober 2016), kaldet byfornyelsesloven. I § 8 fastsættes vilkår for hvornår der kan ydes støtte til byfornyelse, herunder nedrivning.
I Bekendtgørelse om støtteberettigede udgifter til bygningsfornyelse og udbud af bygge- og anlægsarbejder beskriver nærmere, hvilke af udgifterne der kan dækkes.

Rebild Kommune afsætter selv 1 mio. kr. årligt til nedrivningspuljerne, og har siden 2011 kunnet supplere med samlet omkring 9½ mio. kr. fra staten (som desuden skal anvendes til områdefornyelse). Rebild Kommune har indtil nu ydet tilskud til nedrivning af omkring 90 ejendomme og yderligere 7 er der skrevet aftale med.

Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget træffer beslutning om

Ansøger ønsker at lave et nyt samlet boligområde på adresserne Jernbanegade 26A-C og 28-36(den gamle købmandsgård), Elmealle 5 og Borupsalle 2A-B i Støvring. Bebyggelsen består af syv etagebebyggelser med i alt ca. 75 lejligheder. Tre af disse etagebebyggelser har karakter som et punkthus og er placeret ud til Borupsalle og den resterende bebyggelse i området har karakter af længehuse. Bebyggelsen falder fra 6 etager i punkthusene mod Borupsalle til 2 etager mod villakvarteret mod sydvest. Der vil være en bebyggelsesprocent på ca. 143 %.

Bebyggelsen vil blive opført i en sandfarvet mursten med spil, samt dele af den øverste etage vil blive opført i en mørkegrå/sort stålbeklædning. Der vil være flade tage på de øverste etager, der både giver god udnyttelse af den øverste etage, samt et moderne løft til det arkitektoniske udtryk.

Langs Jernbanegade vil der være indrettet erhverv i stueetagen og boliger på de øvrige etager, mens den anden bebyggelse vil være boliger.

Nederst i Jernbanegade ligger den gamle købmandsgård, som bibeholdes. Her indrettes nye boliger. Den gamle købmandsgård har en vis værdi og ved en renovering af bygningen, vil der blive taget hensyn til bevaring af bygningens overordnede arkitektoniske udtryk. Det eksisterende saddeltag erstattes af en ny indtrykket etage med fladt tag, som ligeledes ses på de andre bygninger i projektet.

Projektet tager udgangspunkt i ideen om et stort og mangfoldigt uderum af høj kvalitet i midten af bebyggelsen, der både kan benyttes af beboerne, men også af byens borgere. For at skabe det uderum, er der integreret en halvt nedgravet parkeringskælder under flere af bygningerne og det midterliggende uderum.

Der er vedlagte en skitse af det ansøgte projekt. Skitsen kan dog blive ændret i forbindelse med udarbejdelse af lokalplanen.

Jernbanegade 26A-C og 28-36 (den gamle købmandsgård), Elmealle 5 og Borupsalle 2A er omfattet af lokalplan 268, som siger, at ny bebyggelse for ejendomme med en fastlagt facadelinje må max. opføres i 3 etager og skal mindst opføres i 2 etager og med en bygnings højde på 13 meter. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 100 %.

Ny bebyggelse for ejendomme uden en fastlagt facadelinje må max. opføres i 1½ etage og med en bygningshøjde på 8,5 meter. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 50 %.

Ny bebyggelse skal primært udføres af murværk i røde teglsten, der kan stå som blank mur eller vandskures og tagene skal være symmetriske saddeltage med en hældning mellem 25-45 grader.

Stueetagen i ny randbebyggelse langs med Jernbanegade og Borupsalle må ikke anvendes til boligformål. Den blodbøg, der er på ejendommen matr.nr. 8c, Støvring By, Buderup skal bevares.

Den resterende del af projektområdet Borupsalle 2B er omfattet af kommuneplanramme 09.B16 – Boligområde, som siger, at ny bebyggelse må opføres i max. 2 etage og en bygnings højde på 8,5 meter, samt en bebyggelsesprocent på 60 %.

Forvaltningen kan ikke anbefale 6,5 etager, men kan derimod anbefale, at bebyggelsen bygges op til 4 etager hen mod hjørnet af Jernbanegade, da der på den anden side af banen bygges op til 6 etager nogle steder i området. Omfanget af projektet, samt de fravigelser fra den eksisterende lokalplan, som omfatter en del af området gør, at projektet er lokalplanpligtigt.

Området ligger lige op ad jernbanen og der skal i det videre forløb sikres, at grænseværdierne for jernbanestøj kan overholdes i bebyggelsen og de tilhørende udeområder. Der skal arbejdes med bygningsvolumen i området, så alle boligerne får gode forhold.

Borupsalle 2B og Jernbanegade 23-36 (den gamle købmandsgård) indgår i et projekt om at udpege bevaringsværdige bygninger i kommunen. Projektet er en del af revisionen af kommuneplanen. Det skal sikres, at omdannelsen af den gamle købmandsgård vil ske med bevaring af det karakteristiske udtryk i bygningen. Det skal i forbindelse med udarbejdelse af lokalplanforslaget tages stilling til, om Borupsalle 2B er bevaringsværdig og skal indgå i lokalplanområdet.

En del af området er V1-kortlagt, det skal derfor i et videre forløb undersøges, om der er forurening i projektområdet.

Ansøger ejer ikke hele projektområdet. Projektet er afhængigt af, at ansøger opnår aftale med de andre ejere i området.

Ingen bemærkning

Forvaltningen indstiller, at Teknik og Miljøudvalget træffer beslutning om