Når en bygning er omfattet af nedrivningsforbud i en lokalplan, betyder det, at der konkret skal ansøges om nedrivning, og at kommunen kan blive overtagelsespligtig af ejendommen, hvis tilladelsen ikke gives. Overtagelsespligten er dog afhængig af, at nedrivningsforbuddet medfører et væsentligt misforhold mellem ejendommens afkastningsgrad og afkastningsgraden for ejendomme med en lignende beliggenhed og benyttelse, som ikke er omfattet af et nedrivningsforbud.

I forbindelse med Thingbæk Kalkminer ligger Rebildcenteret. Området ligger ud mod Hobrovej tæt på landsbyerne Gravlev og Oplev (Oversigtskort i Bilag 1). Området er omfattet af lokalplan 240, der giver mulighed for at anvende området til formidling og rekreative formål. Bilag 2 viser anvendelseskortet fra lokalplan 240.

Ejer har ansøgt om udarbejdelse af et tillæg til lokalplanen, der skal muliggøre opførelse af ferielejligheder og flytte et byggefelt. Derudover ansøges der om en række mindre tilpasninger af lokalplanen.

Teknik og Miljøudvalget behandlede ansøgningen som punkt 148 på mødet d. 9. juni 2021. I den sag blev det beskrevet, at der i lokalplanprocessen skulle tages stilling til, hvordan byggeriet skulle tilpasses natur- og landskabsinteresser og fredningen omkring Gravlevdalen. Desuden fremgik det, at det skulle afklares, hvordan byggeriet skulle forholde sig til vandløbet i området, fordi byggefeltet ligger henover det.

Sagen har haft et langt forløb af flere årsager, blandt andet i dialogen om det nye byggeri samt om de matrikulære ændringer, der skulle foretages. Derudover har sagens omfang udviklet sig, og derfor er der behov for at forventningsafstemme omfanget af lokalplanrevisionen, inden der fremlægges et konkret udkast til lokalplanforslag.

I forbindelse med arbejdet med tillægget til lokalplan 240 er der opstået flere forhold, hvor det er relevante at tage stilling til, om de skal ændres eller præciseres. Området omkring Thingbæk Kalkminer ligger i et kulturmiljø, i bevaringsværdigt landskab og indenfor Natura2000. Derfor er det relevant, at der også tages stilling til, hvordan hensynet til disse udpegninger varetages, når der sker ændringer i plangrundlaget. Af hensyn til interesserne bør der tages stilling til omfang af eksisterende bebyggelse, bevaring af eksisterende bebyggelse samt skiltning og solceller.

Byggeri af ferielejligheder – oprindeligt omfang af ansøgningen
Der ansøges om 11 ferielejligheder med en højde og udformning, der svarer til de muligheder, der er i lokalplan 240. Lokalplanens anvendelse giver ikke mulighed for ferielejligheder, og der ansøges om, at ferielejlighederne placeres anderledes, end byggefeltet heri muliggør. Skitser af byggeriet fremgår af Bilag 3. Byggefeltet er tilpasset undervejs, så alt byggeri inklusive altaner og terrasser overholder afstanden til vandløbet vest for bygningen. Bilag 4 indeholder de nye byggefelter, som er fastlagt i dialog mellem forvaltningen og ansøger. Ferielejlighederne opføres i byggefelt ”B4”. Øvrig udformning af byggeriet af hensyn til omgivelserne fastlægges i forbindelse med udarbejdelse af lokalplantillægget. Det handler blandt andet om farver, materialer samt omfang af altaner og hegn.

Byggefelt ”B4” krydser et vandløb som vist på Bilag 4. Ansøgers oprindelige tanker om vandløbsomlægningen fremgår af Bilag 5. Den ansøgte løsning virker realistisk at realisere og har naturmæssigt ikke store konsekvenser.

Omlægning jævnfør Bilag 5 er imidlertid sat i bero, fordi ansøger overvejer muligheden for at rørlægge vandløbet under den nye bygning til ferielejlighederne. Teknisk og naturmæssigt er en rørlægning en udfordring, men når der ikke foreligger en konkret ansøgning, kan forvaltningen ikke vurdere, om løsningen er realiserbar. Det er ansøger orienteret om.

Det vurderes, at der kan arbejdes videre med lokalplanen, selvom der ikke er taget endeligt stilling til, hvordan vandløbet håndteres. Det skyldes, at der er redegjort for en løsning, der er realiserbar, hvis rørlægningen ikke kan lade sig gøre. Vandløbsreguleringen behøver ikke være konkret reguleret i lokalplanen, da den ikke i sig selv er lokalplanpligtig.

Bebyggelsens omfang – hensyn der er opstået i lokalplanprocessen
Der ligger to bygninger i området, som er den oprindelige møllegård og Bundgårdshus, henholdsvis. byggefelt ”B3” og ”B5” på Bilag 3. I Bilag 6 er der billeder af de to bygninger. Bygningerne bidrager til at trække skalaen i bebyggelsen ned. Det har betydning for oplevelsen af det bebyggede miljø, om man først mødes af et mindre landhus eller et markant hotelbyggeri. Derfor anbefales det, at byggefelterne i tillægget til lokalplanen skæres til omkring møllegården og Bundgårdshus, jævnfør Bilag 3, så byggefelterne svarer til bygningernes fysiske omfang. Det vil dels understøtte kulturmiljøet og dels sikre, at ændringerne i området bliver mindre markante.

I kulturmiljøet formidles historien om, hvordan der er brudt kalk i området, og generelt er de kulturhistoriske værdier stærke. Nybyggeri og ombygning af eksisterende bygninger har betydning for de arkitektoniske værdier i området. Der er opført en stor velkomstbygning (Byggefelt ”B2” på bilag 4), og lokalplan 240 giver yderligere mulighed for at opføre et markant byggeri. Lokalplanen indeholder ikke bestemmelser, der fastholder den oprindelige bebyggelse i området. Derimod ligger byggefelterne i den oprindelige lokalplan, så eksisterende bygninger kan erstattes.

Bevaring af eksisterende bebyggelse – hensyn der er opstået i lokalplanprocessen
Møllegården er ikke udpeget som bevaringsværdig i kommuneplanen, men det vurderes, at den har en samlet bevaringsværdi på 4. Møllegården har fortsat bygningselementer, der understøtter bygningens oprindelige karakter. Den bidrager til at understøtte formidlingen af det kulturmiljø, der er knyttet til stedet. Derfor anbefaler forvaltningen, at tillægget til lokalplanen sikrer, at bygningen ikke må nedrives, samt at der indarbejdes bevarende bestemmelser, der sikrer bygningens udtryk.

Bundgårdshus er væsentligt ombygget, og der er derfor ikke de samme hensyn til at bevare bygningens udtryk.

Skiltning og solceller – hensyn der er opstået i lokalplanprocessen
Bestemmelser om solceller og skilte er meget begrænsede i lokalplan 240, og skiltebestemmelserne kan ikke håndhæves. Af hensyn til landskabsinteresser og kulturmiljø anbefales det, at der indarbejdes konkrete bestemmelser om solceller og skilte, så solceller prioriteres på de bygninger, der ikke er bevaringsværdige, og at skiltning primært holdes til bygningernes facader.

Ansøger er ikke interesseret i, at der fastlægges bestemmelser, som fastholder de nuværende dimensioner af Møllegården og Bundgårdshus, fastsættes nedrivningsforbud og bevarende bestemmelser for Møl-legården eller indarbejdes konkrete bestemmelser om solceller og skilte. Ansøger vil fastholde de muligheder, der gives med den oprindelige lokalplan 240.

Forvaltningen indstiller til Teknik og Miljøudvalget, at der udarbejdes et udkast til en lokalplan, som

• giver mulighed for at anvende området til ferielejligheder og at rykke byggefeltet til ferielejligheder
• fastlægger bestemmelser for ferielejlighederne af hensyn til omgivelserne og bygningens udtryk
• sikrer omfanget af den oprindelige bebyggelse i området, og fastlægger bevarende bestemmelser, herunder nedrivningsforbud af den oprindelige møllegård

Teknik og Miljøudvalget

Bevaring af eksisterende bebyggelse i form af Møllegården er positivt for klimapåvirkningen. Det betyder også, at de muligheder, der gives for nyt byggeri, har en indirekte negativ klimapåvirkning, da nyt byggeri ikke er CO₂-neutralt. Påvirkningen opstår først, når lokalplanen udnyttes. Med flytning af byggefeltet gives mulighed for, at Bundgårdshus ikke skal nedrives for at muliggøre det nye byggeri.

Lokalplanen understøtter social bæredygtighed i kraft af muligheden for at understøtte turisme i område, der i forvejen har stærke turismeholdepunkter som REGAN Vest, Rold Skov og Rebild Bakker. Formidling af kulturmiljøet og herunder bevaring af eksisterende bebyggelse bidrager også til at understøtte social bæredygtighed.

Ingen bemærkninger.

Planområdet udgør et areal på ca. 1.535 m2 og er beliggende i den nordøstlige del af Skørping. Området er delvist omkranset af boligområde og mod øst af et naturområde. Lokalplanområdet opdeles i delområde 1 og 2, som er beliggende i henholdsvis by- og landzone. Oversigtskort ses af bilag 1.

Teknik- og Miljøudvalget har den 6. februar 2024 behandlet projektet, da der var ansøgt om en bygningshøjde på højst 7,5 m. Udvalget besluttede ikke at godkende den ansøgte bygningshøjde og opfordrede bygherre at undersøge alternativer, der i højere grad tilgodeså naboer og omkringliggende miljø. I lokalplanforslaget er bygningshøjden fastlagt til højst 6,5 m, og der er derfor sket en tilpasning fra tidligere ansøgning.

Skørping Vandværk oplyser, at et nyt vandværk på Hanebakken er med til at sikre Skørping Vandværks forsyningsforpligtelse. Vandværket ønskes placeret på Hanebakken 29 i Skørping, da grunden har været vandværk i mange år, og den nødvendige ledningsstruktur er bygget op om dette.

Vandværket oplyser, at de inden den politiske behandling af lokalplanforslaget vil orientere naboerne syd og nord for planområdet om lokalplanforslaget.

Udkast til forslag til kommuneplantillæg nr. 17 kan ses i bilag 2, og udkast til forslag til lokalplan nr. 356 kan ses i bilag 3. Planerne kan også findes i digital version via links nedenfor:

Udkast til forslag til kommuneplantillæg nr. 17

https://rebild.viewer.dkplan.niras.dk/DKplan/DKplan.aspx?TillaegId=76

Udkast til forslag til lokalplan nr. 356

https://rebild.viewer.dkplan.niras.dk/DKplan/DKplan.aspx?LokalplanId=475

Beskrivelse af lokalplanforslag

Formålet med lokalplanen er at give mulighed for, at området kan anvendes til teknisk anlæg i form af forsyningsanlæg samt at et kommende vandværk tager mest muligt hensyn til omgivelserne. Lokalplanen stiller derfor krav om en bygningshøjde på højst 6,5 m målt fra eksisterende terræn, materialemæssig eller detaljemæssig bearbejdning af facader, etablering af vinduer i facade ud mod Hanebakken og etablering af levende hegn i skel mod Hanebakken for at skjule eventuelt trådhegn. Krav om vinduer i facade ud mod Hanebakken skal også sikre, at bygningen virker åben ud mod boligvejen.

Der kan med lokalplanforslaget bygges en større bygning end med den gældende lokalplan. Lokalplanforslaget fastlægger bebyggelsesprocenten til 30, som udregnes af et større areal end i den gældende lokalplan. Det betyder, at der med lokalplanforslaget kan bygges højst ca. 460,5 m². For at muliggøre det fremtidige vandværk tilsidesættes det skrå højdegrænseplan i lokalplanforslaget, og det vil derfor ikke indgå i en efterfølgende byggesagsbehandling. Med den fastlagte bygningshøjde skal vandværket nedgraves for at sikre tilstrækkeligt rum til vandtanke og teknik, og lokalplanforslaget er ikke til hinder for dette.

Ved gennemgang af sol- og skyggestudie er det vurderet, at der med en bygningshøjde på højst 6,5 m målt fra eksisterende terræn ikke vil forekomme en væsentlig skyggepåvirkning på naboers primære udendørs opholdsarealer. Sol- og skyggestudie ses af bilag 4. I sol- og skyggestudiet er udvalgt tidspunkter i marts og juni, og september og december er ikke medtaget. Det skyldes, at solen er lidt fremtræden i december, og at marts og september er jævndøgn, hvorfor sol- og skygge i de to måneder er ens.

Af hensyn til landskab, natur og grundvand skal fremtidig bebyggelse placeres indenfor delområde 1, og delområde 2 udlægges til den nuværende anvendelse som åbent grønt areal med vandboring. Af hensyn til det bevaringsværdige landskab må facader ikke må fremstå hvide eller i hvide og grå nuancer. Hensynet er taget, da hvid er en signalfarve, som er tydelig i det åbne landskab.

Af hensyn til grundvandet indeholder lokalplanforslaget forbud mod anvendelse af bly, kobber og zink eller materialer, som er overfladebehandlet med zink, og der må indenfor lokalplanområdet ikke ske nedsivning af regnvand fra køre- og parkeringsarealer. Regnvand fra tagflader skal ved nedsivning renses gennem plantelag.

Lokalplanen stiller ikke krav til f.eks. specifikke facadematerialer eller tagformer, da den nærmere udformning af den nye vandværksbygning afklares i et efterfølgende udbud, som bygherre afholder.

Beskrivelse af kommuneplantillæg

Projektet er ikke i overensstemmelse med kommuneplan 2017. Derfor er der gennemført en forudgående offentlighed og udarbejdet et tillæg til kommuneplanen. I den forudgående offentlighed indkom der ingen høringssvar.

Med kommuneplantillægget udlægges et nyt rammeområde 08.T52 med anvendelse som teknisk anlæg og med specifik anvendelse som forsyningsanlæg. Den gældende kommuneplanramme 08.B50 er udlagt til boligområde og udgør et areal på ca. 788 m2. Den nye ramme vil med tillægget udgøre et areal på ca. 1.535 m2.
I kommuneplanramme 08.T52 fastholdes en bebyggelsesprocent på højst 30 %, byggeri i højst 2 etager og bygningshøjden indskrænkes fra højst 8,5 m til højst 6,5 m.

Miljøvurdering

Planen er omfattet af Miljøvurderingsloven. Der er foretaget en screening af planforslagets mulige indvirkning på miljøet. På den baggrund er det vurderet, at der ikke skal laves en miljøvurdering.

Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalg og byråd anbefaler

at forslag til tillæg nr. 17 til kommuneplan 2021 sendes i offentlig høring i 8 uger

at forslag til lokalplan nr. 356 sendes i offentlig høring i 8 uger