Vejadgangen til Matrikel 42ab

Forbindelsen mellem Gl. Skørpingvej og den nye udstykningen byder på trafikale udfordringer.

Forvaltningen ser 2 muligheder, for en bedre forbindelse mellem Gl. Skørpingvej og Hanehøjvej

Forbindelsen beskrives i to delstrækninger - et fra Gl. Skørpingvej til Hanehøjvej og et fra Hanehøjvej til udstykningen. Se kortbilag. 

1. del Gl. Skørpingvej - Hanehøjvej.

Forslag 1

Hanehøjvej er en flot vej, hvor træer og beplantning er tæt på vej. Hanehøjvej har dog et smalt tværprofil på 5 m, hvilket giver nogle udfordring når bilister mødes eller møder cyklister. Forvaltning vurder at det er nødvendigt at udvide Hanehøjvej eller etablere cykelsti, hvis der etableres en udstykning på matrikel 42ab. Dette skyldes at den nye udstykningen vil skabe en del mere trafik både af bilister og cyklister og her har Hanehøjvej ikke det nødvendige tværprofil for at bløde trafikanter kan færdes sikkert. Det skal dog bemærkes at tilbage i 2010 var der planer om at etablere cykelsti på Hanehøjvej, hvilket blev opgivet fordi mange borgere i området var utilfredse med, at den flotte vej skulle ødelægges pga. en cykelsti.

Forslag 2

Nord for den nuværende bebyggelse og rideskole på Hanehøjvej er der en grusvej (en privat fællesvej) med 2 huse der forbinder Hanehøjvej med Gl. Skørpingvej, vejen kan opgraderes til en asfalteret boligvej. Der er mulighed for at udvide vejen mod nord, da begge husene er beliggende syd for grusvejen. Yderligere er det nødvendig at lukke for gennemkørende trafik på Hanehøjvej da beboerne på den nye udstykning ellers vil benytte denne vej, da grusvejen er en lille omvej, hvis de skal køre syd på. Det foreslås at Hanehøjvej lukkes for gennemgående trafik umiddelbart nord for Præstegårdsheden, for på den måde, at lede trafikken fra det nye boligområde ad den nordlige udkørsel til Gl. Skørpingvej.

Forvaltningen har også set på, om der alternativt kan etableres en helt ny vej. Det er ikke muligt da der enten er meget store højdeforskelle mellem Hanehøjvej og Gl. Skørpingvej eller fredet natur i området, eller vejen skal føres igennem et eksisterende boligområde.

2. del Hanehøjvej - Udstykningen

Forbindelsen mellem Hanehøjvej og udstykningen har en del udfordringer da vejen

- skal føres ind over andre lodsejeres grund for eksempel 2g og 42ac,

- kommer tæt på et område, hvor der er bilag IV-arter (beskyttede arter efter EU´s naturbeskyttelsesdirektiver)

- skal krydse et paragraf 3 område (beskyttede naturtyper)for at komme helt ind til udstykningen.

Der er en skråning der løber på tværs af matriklel 2g og for at undgå for store skader på skråningen og for store etableringsomkostninger til vejen er det nødvendigt at etablere vejen ved det nordlig skel på materikel 2g. Her skal vejen føres henover paragraf 3 områder (mose, hede og eng), hvor vejen skal have så lidt påvirkning af naturen som muligt. Dette betyder at vejen komme tæt på de nuværende boliger på Præstegårdsheden.

Ejerne af matr. nr. 2g har i forbindelse med planstrategien indsendt et forslag om udvikling af et nyt boligområde på arealet. I beskrivelsen fremgår det, at udstykningen er bygget op om en central allé med tre runde pladser til fælles ophold. Der er skitseret 15 grundene på mellem 1.800 og 3.000 m² på arealet. Ejeren kæder ”byzonepassagen” på sin ejendom ved Gl. Skørpingvej sammen med, at de får planlagt deres areal ved Hanehøjvej.

Øvrige udfordringer

- Kommuneplan 2013

Området er ikke omfattet af kommuneplanrammerne.

De aktuelle byudviklingsmuligheder i Skørping omfatter ikke det ansøgte areal. I Skørping er der en restrummelighed på 14,9 ha til boligformål i selve byen, se bilag. De sidste 13 år (fra 2003 til 2015) er der opført 117 nye boliger i Skørping. Fra 2005 til 2007 blev der alene opført 53 boliger, det var årene med den største økonomiske fremgang. Hvis disse 3 år bliver konverteret til ”normal-år”, blev der i hele perioden i gennemsnit opført 6 til 7 boliger om året.

Fremskrivningen af boligbyggeriet er over de næste 13 år – 94 boliger, svarende til 7 boliger om året. Kommuneplanens restrummelighed betyder, at der indenfor de udlagte kommuneplanrammer kan opføres ca. 85 boliger, når der bygges ca. 6 boliger pr. ha.

Hertil kommer, en ny lokalplan for 37 parcelhuse ved Gammel Skørpingvej, der er på vej. Denne lokalplan indgår ikke i kommuneplan 2013's opgørelsen over restrummelighed.

- Grundvand

Området ligger indenfor 4 vandværkers indvindingsoplande udpegede som sårbare (NFI), ligesom der findes grundvandsdannende områder for Gl. Skørping Vandværk og Skørping Vandværk indenfor området.

- Natur

Hele ejendommen er udpeget som økologiske forbindelser. I de økologiske forbindelser skal planlægning og administration vedrørende arealanvendelsen og tilstanden forbedre levesteder og spredningsmuligheder for de planter og dyr som forbindelserne skal sikre. De økologiske forbindelser skal sikre, at bestande af planter og dyr kan spredes i landskabet og udveksle tilstrækkeligt med individer og gener til at fastholde en sund udvikling. I de økologiske forbindelser skal barrierer for dyre- og plantelivet så vidt muligt undgås. Hvor et nyt anlæg ikke kan undgås, skal virkningen reduceres mest muligt.

Der er en stor koncentration af vandhuller på ejendommen, hvor der er registreret bilag IV-arter.

Der skal foretages en nærmere registrering af hvilke dyr, der er tale om og hvor disse dyr yngler og opholder sig, eksempelvis overvintre, samt hvordan de bevæger sig i området.

- Økonomi

Da Rebild Kommune har ansvaret for de nødvendige forbindelser på det overordnet vejnet, er det også kommunen der har udgiften til at fordbedre forbindelsen mellem Gammel Skørpingvej og Hanehøjvej - udgiften til vejen mellem Gammel Skørpingvej og Hanehøjvej kan ikke pålægges udstykker af 42ab. Udstykker kan kun pålægges udgifterne til forbindelsen mellem matriklen og Hanehøjvej.

Bygherre skal foretage registreringen af bilag IV arterne.

Samlet vurdering

Der er et ønske om at byudvikle Skørping, hvor der også er en god efterspørgsel efter byggemuligheder. Der er kun få ledige byggegrunde og derfor er der behov for nye arealer. Som det fremgår ovenfor, er der stadigvæk ledige arealer til boligbebyggelse i Skørping, men ikke store samlede arealer. I forbindelse med den kommende kommuneplanrevision skal der udpeges fremtidige udbygningsområder - perspektiv områder. Disse områder foreslås i bygennemgangen udlagt ved Gammel Skørpingvej og nord for Præstegårdsheden. Arealet nord for Præstegårdsheden er identisk med matr. nr. 2 g, hvor der i forbindelse med planstrategien er indsendt et ønske om byudvikling på arealet. Byudvikling af matr. nr. 2 g kan, når der findes en løsning på vejbetjeningen af området, igangsættes med hensyn til lokalplan- og kommuneplanarbejde.

Det ansøgte areal 42 ab er ikke oplagt at inddrage til byudvikling endnu. Det ligger ikke i direkte forlængelse af eksisterende bebyggelse, og der findes flere søer/vandhuller, som er levesteder for bilag IV-arter på ejendommen, ligesom det ikke er uproblematisk og omkostningsfrit for kommunen, at vejforsyne området.

Der vurderes ikke at være behov for udlæg af yderligere arealer til byudvikling i Skørping, da allerede udlagte arealer kan opfylde efterspørgslen i adskillige år.

Forvaltningen indstiller, at Udvalget for Teknik og Miljø træffer beslutning om

Udkast til lokalplan nr. 298 samt kommuneplantillæg nr. 23 omfatter et areal på ca. 11 ha langs Gammel Skørpingvej i Skørping. Arealerne er ikke omfattet af kommuneplanrammer, hvorfor der er udarbejdet et tillæg til kommuneplanen.

Udvidelsesmulighederne i Skørping er begrænsede fordi mange af de omkringliggende arealer er beskyttet af lovgivningen med det formål at bevare naturværdierne. Den eneste mulige udviklingsretning er mod nord, hvor skovlandskabet ændres til et landbrugslandskab.

Lokalplanområdet er, med undtagelse af en enkelt beboelse og et enkelt sommerhus, ubebygget landbrugsareal og bevokset areal. Området er beliggende i landzone, lige udenfor byzonegrænsen.

Området ligger i naturlig forlængelse af boligområdet Hedesvinget. Ejendommen nærmest Hedesvinget er dog i stort omfang omfattet af naturbeskyttelseslovens § 3 (hede), derfor overføres kun et mindre areal til byzone. Ejer af denne ejendom er på ingen måde interesseret i at blive omfattet af lokalplanen, dels fordi lokalplanens muligheder for udstykning ikke ønskes realiseret og fordi en overførsel af arealet til byzone betyder en højere ejendomsskat. Ejer har mulighed for at forlange, at Kommunen overtager ejendommen. De arealer, der ikke er omfattet af naturbeskyttelsesloven, skal i et vist omfang indgå i lokalplanen og overføres til byzone, for at de øvrige arealer kan bebygges. Der skal være en direkte sammenhæng mellem eksisterende byzone og ny byudvikling.

Lokalplan nr. 298 åbner mulighed for at udbygge området med parcelhuse i direkte forlængelse af bebyggelsen ved Hedesvinget.

Lokalplanområdet er på ca. 10,9 ha, hvor ca. 2,1 ha er omfattet af naturbeskyttelseslovens § 3 (hede). Resten af området ligger som skovbevoksning og landbrugsjord. Rebild Kommune har erhvervet arealerne matr. nr. 32 h og 33 g Skørping By, Skørping med et areal på 4,85 ha til byudvikling.

Lokalplanen giver mulighed for opførelse af minimum 35 boliger i op til 2 etager på forholdsvis store grunde. Lokalplanområdet er meget kuperet med et fald på mere end 20 meter fra det højeste punkt ved Gammel Skørpingvej til de lavest liggende områder i det nordlige skel. De lavest beliggende områder samt de mest kuperede områder friholdes for bebyggelse, og udlægges til opholdsarealer. Mod vest grænser bebyggelsen op til jernbanen, her friholdes et beplantningsbælte på 50 meter som bufferzone i forhold til støj og vibrationer.

Lokalplanområdet vejbetjenes via Gammel Skørpingvej af et lukket system uden gennemkørende trafik.

Ejerne af matr. nr. 2g har i forbindelse med planstrategien indsendt et forslag om udvikling af et nyt boligområde på arealet. I beskrivelsen fremgår det, at udstykningen er bygget op om en central allé med tre runde pladser til fælles ophold. Der er skitseret 15 grundene på mellem 1.800 og 3.000 m2 på arealet. Ejeren kæder ”byzonepassagen” på sin ejendom ved Gl. Skørpingvej sammen med, at de får planlagt deres areal ved Hanehøjvej.

Forvaltningen foreslår, at lokalplanarbejdet for dette areal igangsættes, når der er fundet en permanent løsning på vejadgang til området. Hanehøjvej vurderes ikke at kunne rumme den trafik en udbygning af matr. nr. 2g vil medføre, se yderligere om vejadgang på sag nr. 150 på dagsorden på møde 17.august 2016 i udvalget for Teknik og Miljø.

Forvaltningen indstiller, at Udvalget for Teknik og Miljø over for Økonomiudvalg og Byråd anbefaler at udkast til lokalplan nr. 298 og kommuneplantillæg nr. 23 fremlægges som planforslag i 8 uger.