Jf. lokalplanens § 1.1 er det lokalplanens formål, at

- at Guldbæk Nords nuværende karakter med naturgrundsbebyggelse sikres,

- at der ikke indenfor område A1, A2 og A3 kan foretages andre udstykninger end de i lokalplanen viste.

Kommunen kan dispensere fra bestemmelser i en lokalplan, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser kræver, at der laves en ny lokalplan. Principperne i en lokalplan er især fastsat i formålsbestemmelsen (§ 1) og de anvendelsesbestemmelser, som er fastsat ud fra formålet med lokalplanen.

Ansøger mener, at arealet er for lille til afgrænsning, da det er afskåret fra bygningerne. Arealet er på ca. 2.000 m² ekskl. vejareal. De 2.000 m² vil derimod passe godt sammen med de andre grunde i området. Hvis arealet alligevel bruges til afgræsning kan dette give gener for de tilstødende naboer.

Forvaltningen finder, at en udstykning af arealet vil være hensigtsmæssig. Arealet er afskåret fra bygningerne, hvilket gør det mindre anvendelig. Samtidig vil arealet få en størrelse og have en placering, så det ligger i god forlængelse af Vesterhedenvej 53, 55 og 57, uden at udstykningen vil få en væsentlig indvirkning på områdets karakter af naturgrundsbebyggelse. Det vurderes dog, at lokalplanens § 1.1 er så præcis formuleret, at det er tvivlsomt, om en dispensation til udstykning vil holde ved klagenævnet, hvis den bliver påklaget.

Ingen

Forvaltningen indstiller, at Udvalget for Teknik og Miljø træffer beslutning om at meddele afslag på ansøgning om dispensation fra lokalplan nr. 162 til udstykning af Vesterhedenvej 70.

Rebild Kommune har modtaget en ansøgning om udstykning af ca. 47 grunde mellem Skodshøj og Guldbæk, se bilag 1. Ansøger har dog tænkt at udvikle området i etaper, således at området grænsene op mod Skodshøj med ca. 20 grunde ønskes planlagt og udstykket først. Der skal udarbejdes lokalplan og kommuneplantillæg, og dette er igangsat på Teknik- og Miljøudvalgsmøde d. 8. marts.

Arealet ligger udenfor kommuneplanrammen for Guldbæk/Skodshøj og er i strid med kommuneplanens retningslinje for byudvikling. Samtidig er området udpeget som værdifuldt landskab og potentielt naturområde i kommuneplanen. Ved større ændringer af kommuneplanen skal der afholdes indledende høring inden der udarbejdes lokalplanforslag og kommuneplantillæg.

Der er afholdt indledende høring i perioden fra 20. maj - 20. juni 2016, og der er indkommet 59 indsigelse/bemærkninger herunder en bemærkning fra borgerforeningen i Guldbæk. Det skal også nævnes, at nogle af indsigelserne repræsenterer flere borgere. Indsigelserne/bemærkningerne kan ses i bilag 2. Indsigelserne/bemærkningerne handler i hovedtræk om:

1. at der ikke skal placeres boliger som ansøgt. Bl.a. begrundet med hensyn til landsbyen og grøn kile, ikke behov for så mange nye boliger, i strid med kommuneplanen, statslige interesser, drikkevandsinteresser og naturinteresser. Nye boliger i Guldbæk kan i stedet placeres i den nordlige del på et par gamle erhvervsgrunde eller som en mindre udbygning i den sydlige del af Guldbæk i forbindelse med Erlings Buus´ bygninger. Dette kan medvirke til en forskønnelse af byen og samtidig friholde den grønne kile mellem Skodshøj og Guldbæk.
2. at der skal laves en helhedsplan for Guldbæk, som skal sikre, at nye boliger placeres ud fra en samlet plan, og som kan sikre, at de placeres det bedste sted i Guldbæk og med et realistisk antal,
3. ønske om etablering af sti mellem Skodshøj og Guldbæk både langs Guldbækvej og langs vandløbet Guldbæk, bl.a. af hensyn til børn, der går eller cykler til friskolen,
4. ønske om etablering af legeplads, boldbane eller lignende fælles plads for hele landsbyen,
5. trafikale forhold, herunder ønske om kun en vejadgang fra Guldbækvej til et nyt boligområde og tiltag til at øge trafiksikkerheden på Guldbækvej,
6. vigtigheden af, at udstykningen tilpasses området, så der tages hensyn til natur, landskab og Skodshøj/Guldbæk. Det skal bl.a. ske ved, at området skal have store grunde, beplantning og materialekrav til bygninger, som i Skodshøj og ved at sikre stor afstand til vandløbet Guldbækken og beskyttet natur,
7. ønske om udbygning i Guldbæk for at understøtte friskole, børnehave og binde Guldbæk og Skodshøj bedre sammen og
8. anmodning om at hele byrådet behandler indsigelserne.

Forvaltningens bemærkninger

Ad. 1

Der findes natur-, landskabs- og drikkevandsinteresser i området ved Guldbæk. En lokalplan skal så vidt muligt tage hensyn til disse interesser ved at have bestemmelser om grundstørrelser, beplantning, grønne kiler gennem området, afstand til beskyttet natur og udformning af byggeriet. I forhold til drikkevandsinteresser skal der uarbejdes en grundvandsredegørelse, som redegør for risiko for forurening af grundvandet, og om der er alternativer til den ønskede udstykning. I forhold til om der kan tillades byudvikling i en landsby fremgår det af kommuneplanen og statslige interesser i kommuneplan 2017, at der kun må ske afrunding eller huludfyldning i landsbyer. Det betyder, at der skal en særlig argumentation til overfor staten for at gennemføre planlægningen. Alternativt kan bymønstret i kommuneplanen ændres, hvorved Guldbæk udpeges som en bolig-serviceby.

Ad. 2

I forbindelse med den indledende høring er der kommet en række forslag til alternative placeringer af nye boliger, herunder er der kommet en egentlig ansøgning fra ejeren af arealet på modsatte side af Guldbækvej se side 20 og 21 i bilag 2. Inden for de sidste 10 år er der opført 3 nye boliger i Guldbæk. Det betyder, at det næppe er realistisk at udvikle alle udstykningsønskerne. Derfor anbefaler forvaltningen, at der udarbejdes en ny helhedsplan for Guldbæk inden der udarbejdes ny lokalplan. Det vil dog betyde, at lokalplanen for dette projektet sættes på pause, og at tidsplanen for projektet ikke holder.

Ad. 3

En lokalplan vil kunne udlægge et areal til sti langs Guldbækvej og ved vandløbet Guldbæk, dog udenfor de beskyttede naturområder. En sti ved vandløbet bør være en trampesti. En sti ved Guldbækvej bør være befæstet. Det er ikke afklaret om ansøger skal afholde udgiften ved eventuel etablering af stier.

Ad. 4

Der findes ikke fælles arealer med legeplads eller lignende i Guldbæk. En lokalplan vil kunne stille krav om udlæg af fælles areal.

Ad. 5

I 2013 var årsdøgnstrafikken (gennemsnitlige trafik på en vilkårlig dag) på Guldbækvej 648 biler. Årsdøgnstrafikken vil stige, hvis der opføres nye boliger. Forvaltningen vurderer, at vejen kan bære den forøgede trafik fra 47 boliger.

Ad. 6

En lokalplan skal indeholde bestemmelser som sikre, at området etableres, så der tages hensyn natur, landskab og Skodshøj/Guldbæk. Det skal ske ved, at området skal have store grunde, krav til beplantning og materiale krav på bygninger og ved at sikre afstand til vandløb og beskyttet natur.

Ad. 7 og 8

Ingen bemærkninger.Økonomi
Ingen bemærkninger.

Indstilling
Forvaltningen indstiller, at Udvalget for Teknik og Miljø træffer beslutning om at igangsætte udarbejdelse af helhedsplan for Guldbæk med henblik på at afklare den fremtidige udbygning af landsbyen.

Udvalget for Teknik og Miljø, 23. juni 2016, pkt. 129:

Udsat.Supplerende sagsfremstilling:

Der er indkommet 2 bemærkninger efter høringsfristens udløb. Forvaltningen har valgt også at vedlægge disse bemærkninger i bilag 2 samlede bemærkninger. Samlet er der 61 bemærkninger/indsigelser. I forhold til forvaltningens bemærkninger under ad. 1 skal der gøres opmærksom på, at kravet om at lave grundvandsredegørelse for nye boliger i indvindingsområder og områder med særlige drikkevandsinteresser forventes at bortfalde i forbindelse med, at en ny bekendtgørelse træder i kraft 15. september 2016. Dermed skal der ikke laves en grundvandsredegørelse for nye boliger i Guldbæk. 

Ingen bemærkninger.