Der kan dispenseres fra § 11.3, så ny bebyggelse må tages i brug, uden at ejendom 3 bliver en del af de fælles friarealer. Ejendom 3 vil så stadig være udlagt til grønt område i lokalplanen. Men der er så ikke længere et incitament for at realisere den del af lokalplanen.

En dispensation kan føre til risiko for, at ejeren af ejendom 3 kan kræve, at kommunen overtager arealet mod erstatning ud fra en analogi af planlovens § 48 om overtagelsespligt. Jf. § 48 kan ejeren forlange en ejendom overtaget af kommunen mod erstatning, når en lokalplan har forbeholdt en ejendom til offentligt formål. Hvis lokalplanen udlægger ejendom 3 til grønt område, og der dispenseres fra § 11.3, så det grønne område ikke længere er en del af boligområdet, kan det måske betragtes som et offentligt formål. Det vil i sidste ende være taksationsmyndighederne, som skal tage stilling, om ejer kan forlange ejendommen overtaget. Det frarådes derfor at dispensere fra § 11.3, før andre muligheder er afprøvet.

Normalt kræves det, at mindst 10% af parcelhusområder udlægges til fælles friarealer. Ca. 17% af ejendom 1 og 2 er udlagt til fælles friareal. Så selvom ejendom 3 ikke anvendes til fælles friareal, vil der stadig være udlagt en del fælles friareal.

Ved ophævelse af en lokalplan efter § 33, stk. 1, nr. 2 er konsekvensen, at området fremover skal administreres på grundlag af kommuneplanens rammebestemmelser og bygningsreglementet. Området er i Kommuneplan 2017 omfattet af rammeområde 08.B53 udlagt til boligområde. Der vil derfor være mulighed for at udstykke flere byggegrunde fra ejendom 3, hvis der kan skaffes fornøden vejadgang.

Da ejendom 3 er meget kuperet er det vanskeligt at opføre nye boliger på grunden. Der kan være udfordringer med kloakering, terrænregulering og nye overkørsler til Gl. Skørpingvej eller øget brug af den eksisterende overkørsel. Hvis der er en teoretisk udstykningsmulighed – selvom den måske økonomisk er urealistisk – kan ejeren blive ekstra beskattet i forbindelse med salg af ejendommen. Herudover er det måske ikke ønskeligt pga. førnævnte udfordringer at tillade en udstykning, selvom kommunen måske ikke kan forbyde det. Forvaltningen foreslår derfor, at ejeren af ejendom 3 høres, om en ændring af kommuneplanrammen for ejendom 3, så arealet i stedet udlægges til privat grønt område, hvor der ikke må opføres boliger, men gerne må opføres udhuse, garager og lignende. Herved kan kommunen nægte udstykning til nye boliger, og ejeren kan undgå ekstra beskatning. Ændringen kan ske i forbindelse med Kommuneplan 2021.

Hvis ejendom 3 friholdes for boliger, vil arealet stadig bidrage til, at området som helhed opfattet som mindre tæt bebygget. Da der som nævnt stadig er friarealer til ejendom 1 og 2, vurderes det ikke som problematisk, at ejendom 3 ikke indgår i friarealerne.

Ophævelse af lokalplanen er omfattet af Miljøvurderingsloven. Der er foretaget en screening af planforslagets mulige indvirkning på miljøet. På den baggrund er det vurderet, at der ikke skal laves en miljøvurdering.

Ingen bemærkninger

Forvaltningen indstiller, at Teknik og Miljøudvalget beslutter

at forslag til delvis ophævelse af lokalplan nr. 298 sendes i offentlig høring i 4 uger

at ejer af ejendom 3 høres om ændring af kommuneplanrammen til privat grønt friareal

Lokalplanen giver mulighed for åben-lav bebyggelse i form af fritliggende enfamiliehuse. Lokalplanområdet er ca. 4 ha stort og ligger i Nørager by. Området er en del af Nøragervej 15.

I høringsperioden er der indkommet 5 høringssvar, som omhandler bl.a. arkæologiske forhold, udsigt, dispensationer, naturen, stamvejen og sti. Høringssvarene er uddybet og kommenteret i bilag 5.

Arkæologiske interesser

Høringssvaret omhandler at museet synes det er uheldigt at deres udtalelse fra september ikke fremgår af lokalplanforslaget.

Forvaltningen har ved modtagelsen i september orienteret de relevante personer, som skal bruge oplysningerne i forbindelse med byggemodningen.

Forvaltningen indstiller, at lokalplanen ændres ved, at der tilføjes en tekst i redegørelsen under afsnittet Arkæologi på baggrund af udtalelsen fra museet. Se den konkrete tekst, som forvaltningen indstiller at der skal tilføjes i bilag nr. 5 – Notat med bemærkninger til høringssvar.

Udsigt

Høringssvaret omhandler at indsigerne er trætte af, at de mister deres udsigt, som de bl.a. har købt deres ejendom på grund af.

Forvaltningen vurderer at der i lokalplanen er arbejdet med at tilpasse bebyggelsen i området. I lokalplanlægningen er der sikret afstand til det nærmeste boligområde Torsvang. Den kommende bebyggelse indenfor lokalplanområdet må opføres i op til 1 etage, og i en højde på op til 5,5 meter. Dette sikrer at bebyggelsen passer ind i naturomgivelserne, og at den også er tilpasset den omkringliggende bebyggelse.

Forvaltningen indstiller, at der ikke ændres på planerne på baggrund af høringssvaret.

Stamvejen

Høringssvaret omhandler at det ønskes at stamvejen flyttes længere væk fra Torsvang, for at bevare de private haver. Indsiger ærgrer sig over at man uundgåeligt må nedlægge den smukke allé. Indsiger foreslår at vejen lægges, der hvor den tidligere har ligget.

Forvaltningen vurderer, at der ikke kan ændres på stamvejen ved tilknytningen til Nøragervej, da arealet på den resterende del af Nøragervej 15 er solgt. Stamvejen ligger indenfor lokalplanafgrænsningen, og mod Torsvang er et dige.

Lokalplanen vil ikke nedlægge alleen, men da stamvejen er bredere end den eksisterende grusvej i området vil det være umuligt at bevare de første træer, når den nye vej skal kobles på ved Nøragervej, men resten af alleen ændrer stamvejen ikke på.

Forvaltningen indstiller, at der ikke ændres på planerne på baggrund af høringssvaret.

Redaktionelle ændringer

Helårsbeboelse:

På baggrund af Teknik- og Miljøudvalgets beslutning d. 2. december 2020 om at fastholde rammebestemmelser om helårsboliger i kommuneplanen, indstiller forvaltningen at §3.1 om områdets anvendelse ændres til ”Lokalplanområdet udlægges til åben-lav boligbebyggelse med helårsbeboelse i form af fritliggende énfamilieshuse.” og at helårsbeboelse fastholdes i kommuneplanrammen 04.B160.

Overfladevand:

For at sikre at der ikke ledes for meget overfladevand til regnvandsledningen ad gangen. Indstiller forvaltningen, at der tilføjes følgende til §9.2 Regnvand:

Overfladevand fra befæstede arealer skal ledes til regnvandsledningen. Ved en befæstelsesgrad på maks. 40% kan overfladevand afledes direkte til regnvandsledningen. Overfladevand fra den del af det befæstede areal der overstiger 40%, skal forsinkes på egen grund inden det ledes til regnvandsledningen.

Ændringerne medfører ikke supplerende høring.

Udgifter til byggemodning og etablering af området.

Forvaltningen indstiller, at Teknik og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalg og byråd anbefaler

at ændringerne vedr. arkæologi, helårsbeboelse og overfladevand indarbejdes i lokalplanen og vedtages

at ændringerne vedr. helårsbeboelse indarbejdes i tillæg nr. 24 til kommuneplan 2017 vedtages