Forvaltningen oplever i øjeblikket en stor efterspørgsel i forhold til udarbejdelse af lokalplaner, da der igennem den seneste tid er anmodet om planlægning for en del projekter, der kræver en lokalplan. Derudover så er salget af erhvervsjord i Støvring og Haverslev steget kraftigt, og Rebild Kommune har stort set ikke flere ledige arealer til salg. Derfor foreslår forvaltningen, for at få opprioriteret erhvervslokalplanerne, at der bruges provenu fra Køb og Salg til at købe en ressourceperson/konsulenthjælp ind, til at udarbejde 3 lokalplaner til udvidelse af erhvervsområderne i Støvring og Haverslev.

De 3 lokalplaner der foreslåes udarbejdet er; Aflastningscentret i Støvring Nord, Erhvervsområdet i Haverslev og Erhvervsområdet vest for motorvejen i Støvring. Da det endnu ikke er endeligt, om det er muligt at udlægge området vest for motorvejen, vil det være planen, at det bliver de to lokalplansområder; Aflastningscentret i Støvring Nord og Erhvervsområdet i Haverslev, som vil blive budt ud, og så tages erhvervsområdet vest for motorvejen i Støvring med som option, hvis det bliver muligt at udlægge arealet til erhvervsformål.

Forvaltningen fik i 2018 udarbejdet 3 boliglokalplaner af en konsulent, der var indkøbt til formålet, hvilket fungerede udmærket.

Fordelen ved at købe sig til hjælp i form af en ressourceperson/konsulent til udarbejdelsen af disse lokalplaner er, at denne ressource bliver kommunens og skal varetage kommunens interesser, ligesom kommunens egne planlægger gør det i dag, og derudover vil forvaltningens øvrige planlægger kunne lave nogle af de andre lokalplaner, der ligger på prioriteringslisten. Derudover adskiller en lokalplan for erhverv sig typisk fra en lokalplan for boliger, idet lokalplanbestemmelserne til erhverv ofte er af en mere teknisk karakter.

I forhold til arbejdet med udarbejdelsen af lokalplanen for Nørager Mejeri, foreslår forvaltningen at sige ja til Nørager Mejeris tilbud om at bidage til den igangsatte erhvervslokalplan med udkast til miljøvurdering og lokalplan. Årsagen til dette er, at der kan være fordele som f.eks. snitflader mellem lokalplanen og miljøvurderingen, som kan være nemmere, når bygherre laver udkast til begge. Det formodes, at forvaltningen herved skal bruge mindre tid på af drøfte de enkelte bestemmelser, da lokalplanbestemmelserne i erhvervslokalplaner ofte er af en mere teknisk karakter. Dette motiveres også af at erhvervslokalplaner adskiller sig fra øvrige lokalplaner, idet virksomhedsejernes mere har fokus på at sikre en hurtig proces og undgå fremtidige nabokonflikter end at opnå en bestemt arkitektonisk karakter i området eller få så mange byggegrunde ind som muligt, uden hensyntagen til f.eks. gode opholdsarealer eller hvordan området kan blive mere attraktivt.

Der gøres dog opmærksom på, at selvom det er en rådgiver, som udarbejder udkastet til lokalplanen for Mejeriet, er det kun en mindre del af en lokalplanproces, også for erhvervslokalplaner. Det betyder, at forvaltningen stadig har mange opgaver ved siden af som f.eks. gennemlæsning og tilretning af udkastet, koordinering med andre afdelinger, interne og eksterne høringer og politiske fremlæggelser.

Udgift til udarbejdelse af lokalplaner for de 3 nye erhvervsområder finansieres af provenu fra Køb og Salg. Et estimat for denne udgift er 200-250.000 kr.

Forvaltningen indstiller

at Teknik- og Miljøudvalget beslutter at der gives accept af, at Nørager Mejeri udarbejder udkast til lokalplan for den allerede igangsatte erhvervslokalplan

at Teknik og Miljøudvalget indstiller overfor Økonomiudvalget, at udgift til køb af en ressourceperson/konsulenthjælp til at udarbejde de tre erhvervslokalplaner finansieres fra de indtægter planerne afstedkommer på Køb og Salg

Ansøger ønsker at udvikle området på en måde, hvor boliger, rekreativitet og turisme sammentænkes i et bæredygtigt område i form af en Tiny House landsby. Tiny House er en ny boligform, hvor hvert kvadratmeter udnyttes til fulde med praktisk og funktionsdygtigt inventar. Det er et lille helårshus som typisk er op til 40 m² og helt ned til 10 m² oftest på hjul. De små huse er unikke og det handler i bund og grund om at få alle vigtige funktioner i et hjem rykket ind på mindre plads, mens den overflødige plads skæres fra.

I Tiny House landsbyen skal der være plads til 28 Tiny Houses og ét fælles hus. 6 af husene skal være permanente med mulighed for udlejning til turister, der gerne vil opleve den måde at på bo på, heraf er 2 tiny houses tiltænkt, at der skal være mulighed for at have heste. På de resterende pladser skal det være muligt at leje sig ind og tilslutte sit medbragte tiny house, med henblik på at bo i området i en længere periode.

Området skal blive ved at fremstå som en naturgrund med en bebyggelsesprocent på ca. 4%. For enden af tilkørselsvejen etableres en fælles parkeringsplads med evt. el-ladere. Rundt i området ønskes en grusvej anlagt med et slyngende forløb med 26 små stikveje på få meter, der bringer et Tiny House lidt væk fra grusvejen.

Området er ca. 2,7 ha., hvor størstedelen af området er en landbrugsejendom, der ligger i landzone med byzone på 3 af siderne. I forbindelse med Kommuneplan 2021 udlægges arealet som nyt boligområde og kommer til at være en del af kommuneplanramme 08.B53, som giver mulighed for åben-lav bebyggelse i maks. 2 etager og 8,5 meter. Området er omfattet af lokalplan 298, som registreret området som landbrugsejendom hvor størsteparten er naturbeskyttet hede, samt en enkelt bolig. Arealerne kan drives landbrugsmæssigt, for eksempel ved afgræsning.

Der er ingen arealinteresser, som hindrer, at planlægningen kan gennemføres. Dog skal det nævnes, at der er drikkevandsinteresser i området og det kan være svært at komme af med overfladevandet, hvis der ikke må være nedsivning. Det skal derfor i den videre planlægning for området sikres, at der ikke sker for meget terrænregulering, som kan hindre vandets frie løb.

Området ligger lige op ad jernbanen, hvilket gør, at den vestlige del ikke må bruges til boliger eller friarealer, da den er belastet af støj og vibrationen fra jernbanen.

Området ligger indenfor bevaringsværdigt og større sammenhængende landskab og området er omfattet af skovbyggelinjen fra Rold skov.

De relevante hensyn til landskabsudpegningerne samt støj og vibrationen fra jernbanen, skal varetages i den efterfølgende lokalplanlægning. Samtidig skal afklares om skovbyggelinjen kan reduceres indenfor lokalplanområdet.

Forvaltningen vurderer, at projektet er en god mulighed for at få alternative boligformer i Rebild Kommune. De 6 Tiny Houses, hvor det skal være muligt for turister at leje sig ind skal muligvis tænkes som hoteldrift, hvilket betyder, at der skal være mulighed for morgenmadsservering, derfor skal det i den videre proces undersøges, hvordan det kan honoreres. Det er et aktivitetshus på matr.nr. 36b Skørping by, Skørping, som kan være relevant at inddrage i planlægningen. Derfor er den endelige afgrænsning endnu ikke fastlagt. Aktivitetshuset kan anvendes på flere måder, hvis der gennemføres en konkret planlægning for området. Den endelige disponering af det ansøgte område og de bebyggelsesregulerende bestemmelser ang. højde og fodaftryk skal afklares i den videre planlægning.

Ejere af landbrugsejendomme, der overføres til byzone, kan kræve ejendommen overtaget af kommunen jf. planlovens § 47A. Forvaltningen vil bede grundejer om at fraskrive sig denne mulighed, når lokalplanlægningen påbegyndes.

Forvaltningen indstiller, at Teknik og Miljøudvalget træffer beslutning om at planlægningen indgår i planprioriteringen, således den senere kan prioriteres til udarbejdelse.