Historik

Med vedtagelsen af Kommuneplan 2021 blev der udlagt 6,5 ha erhvervsareal i forlængelse af Industriparken i Haverslev. Se bilag 1 for oversigtskort.

I forbindelse med lokalplanlægning af arealet blev det undersøgt, om arealets jordbundsforhold var egnet til byggemodning. Det viste sig, at meromkostningerne til byggemodningen langt oversteg den forventede salgspris. Derfor besluttede Økonomiudvalget 16. marts 2022, punkt 72, at området ikke skulle udvikles.

Økonomiudvalget fandt det dog væsentligt, at der fortsat er erhvervsarealer ved Haverslev. Derfor blev der igangsat en afklaring af, om et mindre område kunne udvikles med reducerede udgifter til byggemodning.

Tilpasset projektområde

For at eliminere byggemodningsudgifterne udstykkes der ikke grunde, der kræver etablering af interne veje. Projektområdet reduceres fra 6,5 ha til et areal på ca. 2,4 ha til reel erhvervsanvendelse med vejadgang direkte fra Industriparken og et konstrueret vådområde til håndtering af regn- og klimavand. Det er ikke hensigtsmæssigt at udvikle længere mod øst mod motorvej E45, da det er forbundet med meget store omkostninger, højtstående grundvand, samt risiko for oversvømmelse af arealet. Se bilag 2 for overordnet disponering. Der kan kun etableres en overkørsel fra Industriparken, så der kan udstykkes 1-2 grunde. Dog vil der også være mulighed for at en projektudvikler kan købe hele arealet, selv lave et vejanlæg ind i området, og på denne måde åbne op for flere udstykninger. Den endelige disponering og udstykningsmuligheder fastlægges i lokalplanen.

I forbindelse med kvalificering af området er følgende undersøgt:

Arkæologisk forundersøgelse

Nordjyske Museer har foretaget forundersøgelse af arealet, og området er frigivet til byggemodning.

Geotekniske undersøgelser og dræn

Arealet ud langs motorvejen er i risiko for oversvømmelse, mens dele af den resterende matrikel til tider er meget våde. Der er derfor foretaget geotekniske boringer for at pejle grundvandsstanden. Generelt står grundvandet tæt på terræn (0,5 m under terræn) på det areal, der er udlagt til regnvandshåndtering, samt arealet mellem erhvervsområdet og motorvejen E45.

Ved de arkæologiske forundersøgelser er der registreret dræn i jorden. Betydningen af disse drænrør, og deres påvirkning på grundvandsstanden er ikke undersøgt endnu. I regnvandsløsningen er der dog taget højde for, at størstedelen af overfladevandet ledes til regnvandsløsningen og dermed ikke påvirker grundvandsstanden.

Håndtering af regn- og klimavand

Grundet det terrænnære grundvand er det ikke muligt at etablere et traditionelt forsinkelses- eller nedsivningsbassin til håndtering af regnvand. Der er derfor arbejdet med et konstrueret vådområde. Bilag 3 viser, hvordan vådområdet kan komme til at se ud og tager udgangspunkt i at udlægge et tilstrækkelig stort areal. Den endelige løsning fastlægges først i forbindelse med projektering af vådområdet. Et konstrueret vådområde fungerer ved, at regnvandet opsamles i et forbassin og ledes ud over det konstruerede vådområde, hvor regnvandet overrisler arealet og renses. Til sidst ledes vandet via en udløbsbrønd ud til recipienten Tolvad Bæk.

Uafklarede forhold

Erfaringer fra konstruerede vådområder er begrænsede og har kun været benyttet de seneste 10-12 år. Løsningen har hidtil ikke været benyttet til erhvervsområder.

I forbindelse med projektering af området vil der være behov for at få udarbejdet sårbarhedsanalyse og hydrauliske beregninger, der skal være med til at afdække påvirkningen på den grøft, der løber langs det nordlige skel og recipienten Tolvad Bæk for miljøfarlige stoffer, samt hvordan arealerne nedstrøms bliver påvirket.

Effekten af drænrørene i området, og hvor stor en påvirkning på grundvandsstanden de har, er ikke kendt. Dog vil en stor del af erhvervsområdet blive anlagt med belægning, så her vil effekten af drænrørene være underordnet, da regnvand herfra opsamles og håndteres i det konstruerede vådområde.

Se bilag 3 med kvalificering af projektet, der beskriver de væsentligste forhold i området, problematikker samt løsning for regnvandshåndtering.

Forvaltningen indstiller til Teknik og Miljøudvalget, at igangsætning af lokalplan for erhverv på Industriparken i Haverslev godkendes på baggrund af det kvalificerede projekt.

Teknik- og Miljøudvalget

Når en bygning er omfattet af nedrivningsforbud i en lokalplan, betyder det, at der konkret skal ansøges om nedrivning, og at kommunen kan blive overtagelsespligtig af ejendommen, hvis tilladelsen ikke gives. Overtagelsespligten er dog afhængig af, at nedrivningsforbuddet medfører et væsentligt misforhold mellem ejendommens afkastningsgrad og afkastningsgraden for ejendomme med en lignende beliggenhed og benyttelse, som ikke er omfattet af et nedrivningsforbud.

I forbindelse med Thingbæk Kalkminer ligger Rebildcenteret. Området ligger ud mod Hobrovej tæt på landsbyerne Gravlev og Oplev (Oversigtskort i Bilag 1). Området er omfattet af lokalplan 240, der giver mulighed for at anvende området til formidling og rekreative formål. Bilag 2 viser anvendelseskortet fra lokalplan 240.

Ejer har ansøgt om udarbejdelse af et tillæg til lokalplanen, der skal muliggøre opførelse af ferielejligheder og flytte et byggefelt. Derudover ansøges der om en række mindre tilpasninger af lokalplanen.

Teknik og Miljøudvalget behandlede ansøgningen som punkt 148 på mødet d. 9. juni 2021. I den sag blev det beskrevet, at der i lokalplanprocessen skulle tages stilling til, hvordan byggeriet skulle tilpasses natur- og landskabsinteresser og fredningen omkring Gravlevdalen. Desuden fremgik det, at det skulle afklares, hvordan byggeriet skulle forholde sig til vandløbet i området, fordi byggefeltet ligger henover det.

Sagen har haft et langt forløb af flere årsager, blandt andet i dialogen om det nye byggeri samt om de matrikulære ændringer, der skulle foretages. Derudover har sagens omfang udviklet sig, og derfor er der behov for at forventningsafstemme omfanget af lokalplanrevisionen, inden der fremlægges et konkret udkast til lokalplanforslag.

I forbindelse med arbejdet med tillægget til lokalplan 240 er der opstået flere forhold, hvor det er relevante at tage stilling til, om de skal ændres eller præciseres. Området omkring Thingbæk Kalkminer ligger i et kulturmiljø, i bevaringsværdigt landskab og indenfor Natura2000. Derfor er det relevant, at der også tages stilling til, hvordan hensynet til disse udpegninger varetages, når der sker ændringer i plangrundlaget. Af hensyn til interesserne bør der tages stilling til omfang af eksisterende bebyggelse, bevaring af eksisterende bebyggelse samt skiltning og solceller.

Byggeri af ferielejligheder – oprindeligt omfang af ansøgningen
Der ansøges om 11 ferielejligheder med en højde og udformning, der svarer til de muligheder, der er i lokalplan 240. Lokalplanens anvendelse giver ikke mulighed for ferielejligheder, og der ansøges om, at ferielejlighederne placeres anderledes, end byggefeltet heri muliggør. Skitser af byggeriet fremgår af Bilag 3. Byggefeltet er tilpasset undervejs, så alt byggeri inklusive altaner og terrasser overholder afstanden til vandløbet vest for bygningen. Bilag 4 indeholder de nye byggefelter, som er fastlagt i dialog mellem forvaltningen og ansøger. Ferielejlighederne opføres i byggefelt ”B4”. Øvrig udformning af byggeriet af hensyn til omgivelserne fastlægges i forbindelse med udarbejdelse af lokalplantillægget. Det handler blandt andet om farver, materialer samt omfang af altaner og hegn.

Byggefelt ”B4” krydser et vandløb som vist på Bilag 4. Ansøgers oprindelige tanker om vandløbsomlægningen fremgår af Bilag 5. Den ansøgte løsning virker realistisk at realisere og har naturmæssigt ikke store konsekvenser.

Omlægning jævnfør Bilag 5 er imidlertid sat i bero, fordi ansøger overvejer muligheden for at rørlægge vandløbet under den nye bygning til ferielejlighederne. Teknisk og naturmæssigt er en rørlægning en udfordring, men når der ikke foreligger en konkret ansøgning, kan forvaltningen ikke vurdere, om løsningen er realiserbar. Det er ansøger orienteret om.

Det vurderes, at der kan arbejdes videre med lokalplanen, selvom der ikke er taget endeligt stilling til, hvordan vandløbet håndteres. Det skyldes, at der er redegjort for en løsning, der er realiserbar, hvis rørlægningen ikke kan lade sig gøre. Vandløbsreguleringen behøver ikke være konkret reguleret i lokalplanen, da den ikke i sig selv er lokalplanpligtig.

Bebyggelsens omfang – hensyn der er opstået i lokalplanprocessen
Der ligger to bygninger i området, som er den oprindelige møllegård og Bundgårdshus, henholdsvis. byggefelt ”B3” og ”B5” på Bilag 3. I Bilag 6 er der billeder af de to bygninger. Bygningerne bidrager til at trække skalaen i bebyggelsen ned. Det har betydning for oplevelsen af det bebyggede miljø, om man først mødes af et mindre landhus eller et markant hotelbyggeri. Derfor anbefales det, at byggefelterne i tillægget til lokalplanen skæres til omkring møllegården og Bundgårdshus, jævnfør Bilag 3, så byggefelterne svarer til bygningernes fysiske omfang. Det vil dels understøtte kulturmiljøet og dels sikre, at ændringerne i området bliver mindre markante.

I kulturmiljøet formidles historien om, hvordan der er brudt kalk i området, og generelt er de kulturhistoriske værdier stærke. Nybyggeri og ombygning af eksisterende bygninger har betydning for de arkitektoniske værdier i området. Der er opført en stor velkomstbygning (Byggefelt ”B2” på bilag 4), og lokalplan 240 giver yderligere mulighed for at opføre et markant byggeri. Lokalplanen indeholder ikke bestemmelser, der fastholder den oprindelige bebyggelse i området. Derimod ligger byggefelterne i den oprindelige lokalplan, så eksisterende bygninger kan erstattes.

Bevaring af eksisterende bebyggelse – hensyn der er opstået i lokalplanprocessen
Møllegården er ikke udpeget som bevaringsværdig i kommuneplanen, men det vurderes, at den har en samlet bevaringsværdi på 4. Møllegården har fortsat bygningselementer, der understøtter bygningens oprindelige karakter. Den bidrager til at understøtte formidlingen af det kulturmiljø, der er knyttet til stedet. Derfor anbefaler forvaltningen, at tillægget til lokalplanen sikrer, at bygningen ikke må nedrives, samt at der indarbejdes bevarende bestemmelser, der sikrer bygningens udtryk.

Bundgårdshus er væsentligt ombygget, og der er derfor ikke de samme hensyn til at bevare bygningens udtryk.

Skiltning og solceller – hensyn der er opstået i lokalplanprocessen
Bestemmelser om solceller og skilte er meget begrænsede i lokalplan 240, og skiltebestemmelserne kan ikke håndhæves. Af hensyn til landskabsinteresser og kulturmiljø anbefales det, at der indarbejdes konkrete bestemmelser om solceller og skilte, så solceller prioriteres på de bygninger, der ikke er bevaringsværdige, og at skiltning primært holdes til bygningernes facader.

Ansøger er ikke interesseret i, at der fastlægges bestemmelser, som fastholder de nuværende dimensioner af Møllegården og Bundgårdshus, fastsættes nedrivningsforbud og bevarende bestemmelser for Møl-legården eller indarbejdes konkrete bestemmelser om solceller og skilte. Ansøger vil fastholde de muligheder, der gives med den oprindelige lokalplan 240.

Forvaltningen indstiller til Teknik og Miljøudvalget, at der udarbejdes et udkast til en lokalplan, som

• giver mulighed for at anvende området til ferielejligheder og at rykke byggefeltet til ferielejligheder
• fastlægger bestemmelser for ferielejlighederne af hensyn til omgivelserne og bygningens udtryk
• sikrer omfanget af den oprindelige bebyggelse i området, og fastlægger bevarende bestemmelser, herunder nedrivningsforbud af den oprindelige møllegård

Teknik og Miljøudvalget

Bevaring af eksisterende bebyggelse i form af Møllegården er positivt for klimapåvirkningen. Det betyder også, at de muligheder, der gives for nyt byggeri, har en indirekte negativ klimapåvirkning, da nyt byggeri ikke er CO₂-neutralt. Påvirkningen opstår først, når lokalplanen udnyttes. Med flytning af byggefeltet gives mulighed for, at Bundgårdshus ikke skal nedrives for at muliggøre det nye byggeri.

Lokalplanen understøtter social bæredygtighed i kraft af muligheden for at understøtte turisme i område, der i forvejen har stærke turismeholdepunkter som REGAN Vest, Rold Skov og Rebild Bakker. Formidling af kulturmiljøet og herunder bevaring af eksisterende bebyggelse bidrager også til at understøtte social bæredygtighed.