Baggrund:
Rebild kommune ejer en knap 45.000m2 stor grund i Støvring, som idag ligger ubebygget hen. I 2017 igangsatte byrådet en proces for udvikling af dette område. Byrådet formulerede en vision for området, hvor ønsket bla. er, at området skal skabe opmærksomhed omkring Støvring som en levende og attraktiv by, det skal knytte byen bedre sammen og supplere de funktioner, som byen allerede har. I 2019 vedtog byrådet en udviklingsplan for området, der viser, hvordan visionen kan omsættes til virkelighed, og i starten af 2020 har byrådet vedtaget en rammelokalplan med designmanual for områdets fremtidige byggeri, gader og byrum, som formulerer de planlægningsmæssige krav til den fremtidige bebyggelse af området.
Byrådet har 27. juni 2019 besluttet, at kommunens nye sundhedshus skal placeres her, og bygning af sundhedshuset, etablering af områdets centrale torv og salg af centergrunden udbydes nu. Detaillokalplanen for det byggefelt, som sundhedshuset skal ligge på, sendes i høring samtidigt med, at udbuddet her offentliggøres.
Læsevejledning: vedhæftet denne sag er alle centrale bilag til forståelse af udbuddet, mens bilag af rent teknisk karakter ikke er vedhæftet.
Udbudsmodel:
Det er af afgørende betydning for Rebild kommune, at centergrunden sælges til så høj en pris som muligt, herunder som minimum til markedsprisen i henhold til udbudsbekendtgørelsen og dermed understøtter, at der i sidste ende er balance mellem de kommunale investeringer (eksl. sundhedshuset) på og omkring centergrunden og de indtægter, der kommer ind ved salg af grunden. I 2019 var det kommunens rådgivers (KUBEN) vurdering, at kommunen kunne opnå den bedste salgspris for grunden, hvis den blev solgt i mindre byggefelter. Byrådet blev præsenteret herfor på temamødet d.22.januar 2020.
Meget er imidlertid sket siden, og konjunkturerne må idag betegnes som mere usikre end i 2019. Det kan derfor være til kommunens fordel nu at sælge hele arealet samlet. Kan der opnås en fornuftig salgspris på hele grunden, vil kommunen på den måde have sikret sig bedre mod svingende konjunkturer og stagnerende grundsalg. Samtidigt vil en privat investor, der har investeret i hele grunden, have et større incitament til at udvikle det hurtigst muligt. Udbuddet er derfor formuleret, så grunden udbydes til salg som ét samlet grundkøb.
Rebild kommune har modtaget tilskud fra staten til medfinansiering af sundhedshuset. En forudsætning for medfinansieringen er, at der i tilknytning hertil også etableres privatpraksis (læger, tandlæger etc). Modellen med et samlet sundhedshus bestående af tre "huse", et kommunalt ejet sundhedshus, et fælleshus og et privatejet hus, hvor privat praksis kan etablere sig, blev præsenteret for byrådet på temamøde d.22.januar 2020.
Senest har byrådet på sit møde d.22.januar 2020 besluttet at udbyde sundhedshuset i "tidlig totalentreprisekonkurrence" men samtidigt bemyndiget ØK til at tilrettelægge udbudsprocessen anderledes, hvis det viser sig mere hensigtsmæssigt. Byrådet/ØK har d.22.april 2020 behandlet finansiering af sundhedshuset og her besluttet, at fælleshuset finansieres via ejendomsleasing.
Udbuddet af sundhedshuset og torvet foreslås lavet som delegeret bygherremodel, hvor den samlede grund samtidigt udbydes til salg under samme udbud. Det betyder kort fortalt, at køber af grunden skal indgå en totalentreprisekontrakt med Rebild Kommune, en betinget købsaftale med Rebild Kommune og påtage sig at gennemføre et udbud i præcis samme omfang, som kommunen ville være forpligtet til, såfremt kommunen selv skulle stå som bygherre af sundhedshuset med fælleshus. Når sundhedshuset er bygget og torvet etableret, så tilbageskødes den kommunale del af sundhedshuset og torvet til kommunen, der fremadrettet er ejer og står for driften heraf. Fælleshuset leaser kommunen, det privatejede praksishus forbliver på private hænder, og den øvrige centergrund kan bebygges af køber under hensyntagen til rammelokalplan, designmanual og de lokalplaner, der udarbejdes efterhånden som behov herfor opstår. Grunden med de tre huse tilbageskødes, så hver husejer ejer sin egen sokkelgrund mens den resterende grund (fællesarealerne) tilbageskødes til kommune, og der oprettes en ejerforening, der i fællesskab står for driften af fællesarealerne.
Fordelen ved denne model er flere. Planlægning, projektering og udførelse af det samlede sundhedshus (de tre bygninger) lægges på én part (køber af grunden). Det må forventes, at det kan opnås en god pris for den samlede grund, da køber samtidigt indgår en totalentreprisekontrakt med Rebild kommune om opførsel efter delegeret bygherremodel af sundhedshuset og torvet. Sammenfald mellem opfører af de øvrige huse omkring torvet og den, der etablerer torvet, vil være en fordel i forbindelse med torvets etablering. Incitament for at bebygge resten af centergrunden må forventes at være høj, når køber står som ejer af hele grunden og dermed de øvrige byggeretter.
Sammenhæng til udviklingsplan: Udviklingsplanen, som byrådet vedtog i 2019, tegner fortsat den overordnede vision for hele området, nemlig en vision om et byområde, hvor mennesker i forskellige aldre og livsfaser har lyst til at bo, hvor der er lagt vægt på gode udenomsarealer som ramme om et levende byliv på alle tider af dagen, og hvor der kan placeres funktioner, der supplerer og tiltrækker folk fra resten af byen. Samtidigt skal den nye bydel bidrage til at Støvring bindes bedre sammen også fysisk. Siden udviklingsplanen blev vedtaget, har rammelokalplan med designmanual specificeret de planlægningsmæssige rammer for området, og i forbindelse med dette udbud har der også været behov for at justere i nogle af de tanker, der lå bag udviklingsplanen. Som et eksempel herpå er byggefeltet ved sundhedshuset rettet lidt til, så arealudnyttelsen bliver mere optimal.
Sundhedshus - kravspecifikationer: jfr. den foreslåede udbudsmodel udbydes sundhedshuset som delegeret bygherremodel. Det defineres i udbuddet, at den finansielle ramme (brutto) for den kommunale del af sundhedshuset er max. 29,76 mio kr incl det statslige tilskud. I udbuddet er kravspecificeret, hvad der forventes at huset vil indeholde. Der forventes et kommunalt hus på ca 1800m2, som indeholder alle eksisterende aktiviteter i det nuværende sundhedscenter. Det betyder skal der blandt andet skal være 2 gymnastiksale til hold og børnetræning, sal med træningsmaskine, undervisningslokaler, behandlerrum og samtalerum. Fælleshuset (ca 1400m2), som kommunen leaser, vil indeholde mødelokaler, reception, kontorlokaler, cafe/kantine. I det sidste hus, der er privatejet, placeres almen praksis og øvrige aktører og praksisydere som eksempelvis tandlæger.
Der lægges stor vægt på implementering af bæredygtige principper igennem alle faser af projektet. Byggeriet skal designes med robuste og gedigne materialer, der med lang levetid og lav vedligeholdelse sikrer, at byggeriet står flot i hele dets levetid. Byggeriet forventes udført med enkle konstruktionsprincipper, der sikrer en høj grad af fleksibilitet, som fremtidssikrer anvendelsesændringer i byggeriet. Alle bygningsdele skal udføres, så de yder bedst mulig modstand mod vejrliget. Indretning og disponering skal udføres, således servicering og reparationer kan udføres let, og så der sikres let tilgængelighed for håndværkere og driftspersonale. Bæredygtighed bliver dermed en integreret del af projektet og ikke en særskilt ydelse.
Kantinedrift i fælleshuset:
Fælleshuset vil indeholde en række funktioner så som reception, mødelokaler, toiletter etc. Det er desuden forudsat, at der i fælleshuset reserveres plads til en kantine/cafe til servicering af husets ansatte og brugere. Der er på nuværende tidspunkt ikke taget stilling til, hvordan kantinen/cafeen skal drives men alene, at der skal reserveres areal hertil i fælleshuset.
Torvet - kravspecifikationer:
Jfr den foreslåede udbudsmodel beskrevet herover, så udbydes også torvet med udgangspunkt i delegeret bygherremodel. Det betyder i praksis, at Rebild kommune får etableret et torv som specificeret i vedhæftede udbud. Kortfattet kan det udbudte torv beskrives som et fællesområde, hvor der er lagt vægt på god kvalitet i materialevalget, hvor LAR løsning (Lokal Afledning af Regnvand) er et tydeligt element i torvets udformning ved det vegetationsbeklædte LAR-bed, der løber gennem hele torvet, og hvor der er tænkt over gode opholdsmuligheder (bænke, betonplint, læ, sol etc). Belysningen er specificeret med kombination af grundbelysning og stemningsfuld effektbelysning. Beplantningen er specificeret i udbuddet (blomstrende træer, kantbeplantning og planter i LAR-bedet). Der er ikke planlagt anlagt en regulær legeplads på torvet, som den oprindelige udviklingsplan skitserede som en mulighed. I stedet forventes det, at legepladser placeres decentralt ude mellem husene, mens leg på torvet koncentrerer sig ved LAR-bedet, cafeområdet ved sundhedshuset og den kommende Brikken.
Fællesarealer:
I det udbudte materiale er forudsat, at parkeringsnormen fra rammelokalplanen overholdes. Konkret vil der på byggefelt 1, hvor Sundhedshuset placeres, etableres 72 parkeringspladser. Behovet for P-pladser (til såvel ansatte i sundhedshuset, de privatpraktiserende og sundhedshusets besøgende/kunder) forventes at overstige dette antal men kendes endnu ikke præcist, og vil bla. afhænge af hvor mange praksisydere, der kommer til. Men for at sikre hensigtsmæssig drift af sundhedshuset skal der sandsynligvis anlægges flere P-pladser udenfor centergrunden. Der er flere muligheder for etablering heraf. Når udbudsrunden er overstået, vender forvaltningen tilbage med forslag til, hvordan de resterende P-pladser kan etableres. Finansieringen heraf vil blive tænkt ind i den samlede økonomi for centergrunden.
Udover anlæg af P-pladser er arealerne udenom sundhedshuset endnu ikke beskrevet. De midler, der er afsat i budgettet til sundhedshuset, er allokeret til bygningen alene. Der skal derfor senere tages stilling og findes finansiering til arealerne på byggefelt 1, således som Sundhedsudvalget blev orienteret om på møde d.24.9.2019 og SU/ØK/BY på møderne i januar 2020.
Tildelingsbetingelser:
Da udbuddet følger bekendtgørelse om salg af kommunale ejendomme og ikke udbudsloven, er der ikke krav om, at kommunen offentliggør tildelingsbetingelserne på forhånd. Derimod er der krav om, at kommunen sikrer, at grunden sælges til det, der svarer til markedsprisen.
Byggepligt:
Rebild Kommune tinglyser sædvanligvis en byggepligt på 2 år og et forbud mod at videresælge ubebyggede ejendomme, på de af kommunen solgte ejendomme. For Centergrunden foreslås, at byggepligten forlænges til 3 år, ligesom de 3 år først løber fra tidspunktet for endelig vedtagelse af de enkelte detaillokalplaner. Derudover er forbuddet mod at sælge ubebyggede grunde fjernet af hensyn til ikke at pålægge evt. køber at skulle sikre opførsel af samtlige af Centergrundens byggerier. Det er vurderet, at Rebild Kommunes interesse i at sælge grunden samlet og sikre opførsel af sundhedshus og torv samt sikring af incitament til fremdrift i projektet, vægter højere end hensynet til at sikre, at evt. køber ikke videresælger dele af Centergrunden med gevinst.
Almene boliger på området:
Byrådet behandlede d. 22.januar 2020 efter indstilling fra ØK en sag om markedsanalyse og realiseringsstrategi for Støvring Ådale og besluttede bla at forfølge det i sagen beskrevne scenarie 1, hvor Rebild Kommune proaktivt gennem bevilling af almene kvoter over de næste par år fremmer realisering af boligudbygningen. Bydelen forventes relativt hurtigt (3-4 år) at få opført nye betalbare lejeboliger kombineret med attraktive ejerboliger, som markedsanalysen viser, der efterspørges. Den endelige beslutning om andelen af alment boligbyggeri blev udsat til senere.
Vurderingen fra kommunens rådgiver er, at der kan opnås en markant højere salgspris for de byggeretter, hvorpå der kan bygges almene boliger, og at den opnåede merpris vil kunne finansiere det kommunale tilskud til et støttet byggeri på disse byggefelter. Beregningen i scenarie 1 viste, at hvis der åbnes for 8800m2 støttet byggeri på centergrunden, så kan merprisen betale for det kommunale tilskud, så det ikke bliver dyrere at vælge en model med alment byggeri frem for en model, hvor der slet ikke gives tilskud til støttet byggeri på grunden. Forvaltningen indstiller på den baggrund, at der i udbuddet beskrives, at køber kan forvente, at byrådet vil godkende op til 8800m2 støttet byggeri på centergrunden for at sikre så høj en købspris for grunden som mulig.
Mindstepris for grunden:
Der er ikke i udbuddet angivet en mindstepris for, hvad Rebild kommune er villig til at sælge grunden for. Baggrunden herfor er, at hvis kommunen beregnede en mindstepris (som ville skulle dække de udgifter, som kommunen skal afholde, inden området er færdigudviklet, til bla. anlæg af torv, bro, parkeringspladser, vejoverføring, konsulenthonorarer til udbud, opmåling og geoteknik mm), så kan det ikke udelukkes, at en budrunde uden annonceret mindstepris kunne give et bud under den beregnede mindstepris men med et kvalitetsmæssigt indhold, der gjorde, at kommunen alligevel ville acceptere buddet. Derfor indeholder udbuddet ikke en mindstepris men en ret til at forkaste alle bud.
Tidsplan:
Det samlede udbud offentliggøres d. 28.maj med tilbudsfrist d.28.august. Herefter forhandles med byder om de indkomne tilbud (evt de to højest bydende), inden der politisk tages stilling til, om buddet skal accepteres og kontrakt kan indgås. Det foreslås, at ØK bemyndiges til at indgå kontrakten. ØK holder i så fald ekstraordinært møde medio september, efter ekstraordinært møde i Sundhedsudvalget. Umiddelbart herefter kan køber gå i proces med byggemodning af byggefelt 1 og myndighedsbehandling igangsættes, så sundhedshuset kan stå færdigt til 1.juli 2022.
Udskriv
Læs højt
