Teknik- og Miljøudvalget, Økonomiudvalget, Byrådet

Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget anbefaler Økonomiudvalg og byråd

• At dagligvarebutikker forbliver i Støvring midtby i kommuneplanperioden fra 2025.
• At spørgsmålet om decentral dagligvarebutik tages op igen i Kommuneplan 2029.
• At der reserveres plads til en dagligvarebutik i kvartersplanen for Mastrup Ådalskvarteret.

Beslutning fra Teknik- og Miljøudvalget, 8. april 2025, pkt. 48:

Indstilles godkendt.

Med beslutningen er der ikke taget stilling til, om der skal gives mulighed for dagligvarebutik – der er alene reserveret areal til en mulig placering.

Detailhandelsanalysen (bilag 1) og anbefalingerne (bilag 2), der er udarbejdet på baggrund deraf, lægger op til en politisk drøftelse af placering af dagligvarebutikker i Støvring. Det er en principiel beslutning, fordi en eventuel ændring ikke kan indarbejdes i kommuneplanen, før der er besluttet en placering og udarbejdet en nærmere redegørelse jf. planlovens detailhandelsbestemmelser.

Baggrund og behovsvurdering

På baggrund af detailhandelsanalysen vurderer COWI, at befolkningsudviklingen i Støvring danner grundlag for etablering af 1-2 discountbutikker frem mod 2036 samtidig med, at de eksisterende dagligvarebutikker fastholder deres nuværende omsætning. COWI anbefaler, at der kun kigges på etablering af én butik i første omgang.

Potentialet for nye dagligvarebutikker kan udnyttes strategisk i byudviklingen. Det kan udnyttes til at styrke bymidten, det kan udnyttes til at styrke udviklingen af Støvring Højdal, og det kan udnyttes til at give borgere nærhed til dagligvarehandel i deres nærområde.

Bilag 3 viser opdelingen mellem Støvring Syd, Ådalen og Støvring Nord, der har ligget til grund for detailhandelsanalysen. I analysen er en overordnet vurdering af, hvor behovet for en decentral dagligvarebutik er størst. På baggrund af nuværende befolkningstal og udsigt til befolkningsvækst vurderes behovet at være størst i den sydlige del af Støvring. Detailhandelsanalysen indeholder konsekvensvurderinger af tre forskellige placeringer i Støving Syd. Alt afhængigt af, hvor en dagligvareforretning placeres i den sydlige del af Støvring, får det forskellige konsekvenser for dagligvarebutikkerne i bymidten og i byerne omkring Støvring.

Støvring Syd er desuden det område, hvor tilfredsheden med udbuddet af dagligvarebutikker er lavest (80 % er tilfredse). Tilfredsheden i Ådalen er 83 % og 92 % i den nordlige del af byen.

COWI har ikke forholdt sig nærmere til muligheden for at etablere en dagligvarebutik i Ådalen og Støvring Nord. Det begrundes med befolkningsgrundlaget, at de har tættere tilknytning til bymidten og den forventede konsekvens for bymidten.

Mulige strategier

Anbefalingerne vurderer tre scenarier til placering af en ny dagligvarebutik i Støvring.

1. Dagligvarebutikker bliver i bymidten: Styrker bymidten og projektet Støvring midtby - mere for flere.
2. Understøt byudviklingen i Støvring Syd: Styrker udvikling af Støvring Højdal og giver lokale indkøbsmuligheder i den sydlige del af byen
3. Afvent Kommuneplan 2029: Forventeligt befolkningstilvækst og vi ved mere om udviklingen af Støvring Højdal

Understøt bymidten

Dagligvarebutikker i bymidten skaber indkøbsture, der gavner øvrige butikker, serviceerhverv og aktiviteter. Befolkningstilvæksten forventes at styrke dette grundlag yderligere. Samtidig vil en stærkere bymidte understøtte projektet Støvring midtby – mere for flere, som har til formål at skabe liv i bymidten.

Anbefalingerne fremhæver, at handelsbalancen er over 100, hvilket indikerer, at der ikke aktuelt er behov for at styrke konkurrenceevnen over for nabokommuner. Detailhandelsanalysen vurderer desuden, at nye dagligvarebutikker i bymidten kun vil have begrænset effekt på omsætningen i de omkringliggende byers dagligvarebutikker.

Understøt byudviklingen i Støvring Højdal

En decentral dagligvarebutik i det sydlige Støvring vil understøtte udviklingen af Støvring Højdal. Butikken kan sammen med livs- og læringsmiljøet GRO, daginstitutioner og boliger i Støvring Højdal give en ekstra kvalitet, der gør området mere attraktivt.

Anbefalingerne vurderer, at dagligvarebutikkerne i bymidten har et solidt grundlag og har draget fordel af tidligere butikslukninger, som har styrket deres omsætning. Handelsbalancen er dog faldet fra 118 % til 110 %, hvilket kan indikere, at Støvring har mistet lidt konkurrencekraft som dagligvareby. Med en voksende befolkning forventes dagligvareforbruget at stige, hvilket vil reducere det nuværende tab for dagligvarebutikkerne i bymidten.

Vent til næste kommuneplanrevision

GRO er første skridt i udbygningen af Støvring Højdal, og den skal stå færdig i 2030, derfor haster beslutningen om decentrale dagligvarebutikker ikke, hvis butikken skal understøtte Støvring Højdal. I Støvring Højdal er der stadigvæk ubekendte; endelig/præcis placering af GRO, etablering af Højdalspassagen (tidligere Ny Nibevej) og eventuel lukning af Nibevej. De påvirker vurderingen af, hvor en dagligvarebutik placeres mest strategisk.

I midtbyen er projektet afsluttet i 2029, og fastholdelse af dagligvarebutikker i bymidten giver projektet de bedst mulige vilkår for at skabe liv. Dertil kommer en forventet stigning i befolkningstallet, hvilket betyder, at der er en større omsætning at trække på, ved etablering af en decentral dagligvarebutik.

Med udgangen af 2025 vedtages næste kommuneplan. Herefter skal der senest være vedtaget en kommuneplan med udgangen af 2029, hvormed der kan tages højde for øvrige projekter i vurderingen af decentral dagligvareforsyning i Støvring.

Forvaltningens anbefaling

Forvaltningen anbefaler at afvente beslutningen om en decentral dagligvarebutik af hensyn til bymidten. Med det igangværende projekt Støvring Midtby – Mere for Flere bør fokus fastholdes på at styrke bymidten.

Selv hvis beslutningen først træffes ved næste kommuneplanrevision, kan en dagligvarebutik i det sydlige Støvring stadig få strategisk betydning for udviklingen af Støvring Højdal, som har et længere tidsperspektiv. Forvaltningen anbefaler derfor ikke en specifik placering i det sydlige Støvring på nuværende tidspunkt, da byens udvikling kan åbne for nye muligheder, der ikke fremgår af den nuværende detailhandelsanalyse. Hvis en decentral dagligvarebutik besluttes, skal placeringen fastlægges, før den kan indarbejdes i kommuneplanen.

For at være på forkant anbefaler forvaltningen, at en mulig placering af en dagligvarebutik indarbejdes i kvartersplanen for Mastrup Ådal. Dette sikrer, at der er reserveret plads, hvis området viser sig at være den mest hensigtsmæssige placering ved næste kommuneplanrevision. Planlægningen bør dog være fleksibel, så arealet kan anvendes til andre formål, hvis behovet for en dagligvarebutik ikke opstår.

Ansøgninger og henvendelser om dagligvarebutikker udenfor bymidten i Støvring

Siden seneste kommuneplanrevision har kommunen fået henvendelser og interessetilkendegivelser om etablering af LIDL på Mercurvej 2 og dagligvareforretninger på Centergrunden i Støvring Ådale, Buderupholmvej og på Hobrovej. Områderne er vist på bilag 4. Hvis anbefalingen om at fastholde dagligvarebutikker i bymidten følges, vil disse ansøgninger få afslag, da det er placeringer uden for bymidteudpegningen.

Det gælder også for Centergrunden, som ligger delvist indenfor bymidteafgrænsningen. På Centergrunden afgrænser kommuneplanen detailhandel til én dagligvarebutik i form af et apotek og små udvalgsvarebutikker, der sælger sundhedsrelaterede produkter. Den afgrænsning var en bevidst planfaglig vurdering af hensyn til detailhandlen i Jernbanegade.

I forbindelse med revision af Kommuneplan 2021 blev der på byrådsmødet den 18. november 2020, punkt 132 truffet beslutning om at sende en ændret bymidteafgrænsning i høring, og at lokalplaner udenfor den reducerede afgrænsning skulle ændres, så de ikke længere giver mulighed for butiksformål. Det vil få betydning for Grangårdscenteret og Hobrovej 90, der tidligere rummede Rema 1000. Af hensyn til en sammenhængende planlægning i midtbyen, afventer det planarbejde Støvring midtby – mere for flere, fordi det projekt får betydning for den planlægning, der skal ske i Jernbanegade og langs Hobrovej, fordi de hver især bidrager til liv og funktioner i bymidten.

Bemærkninger om detailhandelsanalysen

Handelsstandsforeninger og Erhvervsudviklingsrådet har haft mulighed for at kommentere på detailhandelsanalysen, inden der skal træffes beslutninger på baggrund af den. Der er afholdt et møde den 6. februar og derudover har de haft mulighed for at indsende bemærkninger. Mødereferat og indsendte bemærkninger er samlet i bilag 5.

Styrkelse af bymidten

I overordnede træk omhandler bemærkningerne styrkelse af bymidten, betydning af e-handel, sammenhæng mellem strategisk midtbyplan og detailhandelsanalysen, dagligvarebutik i Støvring Ådale, dagligvarebutik på Mercurvej og efterspørgsel efter LIDL. Forvaltningens behandling af bemærkningerne er vedlagt i bilag 6.

Grundlæggende er forvaltningen enig i, at det er væsentlig interesse at understøtte et godt grundlag for en levende og stærk bymidte i Støvring som i kommunens andre byer. Det lægger forvaltningens anbefaling også op til, ligesom det har været udslagsgivende for de mål, som detailhandelsanalysen har skullet holdes op imod.

Samtidig er der et solidt grundlag for dagligvarebutikker i bymidten, som gør, at det med fordel kan genovervejes ved næste kommuneplanrevision, om der skal planlægges for decentral dagligvareforsyning. I den forbindelse vil der igen ske inddragelse af de handelsdrivende.

E-handel med dagligvarer

På mødet blev der stillet spørgsmål ved, om detailhandelsanalysen har taget tilstrækkeligt hensyn til e-handel med dagligvarer, herunder måltidskasser. Analysen opererer med et rammevilkår om, at 2-3 % af dagligvarer handles på nettet. COWI oplyser, at de med deres erfaring ikke vurderer, at nethandlen har større betydning. Samtidig har dagligvarebutikkerne i både Støvring og Skørping en handelsbalance over 100 %, hvilket vidner om velfunderede dagligvarebutikker. Spørgsmålet er yderligere foldet ud i bilag 6.

Placering af dagligvarebutikker

Der er interesse for placering af dagligvareforretninger på Centergrunden i Støvring Ådale og på Mercurvej 2. Ud fra de overordnede mål og en detailhandelsanalysens helhedsorienterede tilgang til placering af dagligvarebutikker, vurderes det, at Støvring Syd er den mest egnede placering til en ny dagligvarebutik, hvis de skal udenfor den eksisterende bymidteafgrænsning.

Placering af dagligvarebutikker i Ådalen og på Mercurvej relaterer sig i høj grad til byens nuværende rammer, mens en placering i syd relaterer sig til udviklingen af Støvring med en ny bydel og etablering af GRO. Samtidig vurderes det i detailhandelsanalysen, at Ådalen og Støvring Nord er tættere knyttet til bymidten, hvorved de får større konsekvenser for bymidten end en placering i Støvring Syd.

I notatet der er udarbejdet som en second opinion af detailhandelsanalysen vurderes det, at en dagligvarebutik kan ligge som en ankerbutik i den østlige del af bymidten, der kan understøtte byudviklingen i den østlige del af bymidten. Forvaltningen vurderer der er risiko for, at det bliver en modpol til de nuværende dagligvarebutikker, der kommer til at kæmpe om de samme kunder. Det underbygges af detailhandelsanalysen om, at dagligvarebutik i Ådalen vil få større betydning for bymidten end en dagligvarebutik i syd. Forvaltningen vurderer derfor, at udviklingen af handelslivet i midtbyen skal ske med udgangspunkt i den nuværende tyngde af butikker, der ligger i den vestlige del af Jernbanegade og med synlighed fra Hobrovej.
Det betyder ikke, at forvaltningen afviser behovet for liv og aktivitet i resten af midtbyen, men at det er andre aktiviteter og funktioner, der medvirker til at generere liv. Det er det arbejde, der ligger i Støvring midtby – mere for flere.

I notatet fra LIDL fremhæves det, at en dagligvarebutik på Mercurvej omsætningsmæssigt får mindre betydning for bymidten end placeringerne i Støvring Syd. Der regnes dog med en lavere omsætning i LIDL (45 mio. kr. pr. år) mod detailhandelsanalysens 60 mio. kr. pr. år. Procentmæssigt trækker placeringen ved Mercurvej mere omsætning fra de eksisterende butikker i Støvring, end de tre øvrige placeringer. Konsekvenserne for omsætninger i dagligvarebutikker er vist i bilag 7, der er klippet ud af notatet fra LIDL.

I LIDL’s notat lægges vægt på, at spørgeskemaundersøgelsen viser, at LIDL efterspørges i Støvring. Der lægges også vægt på i notatet, at det er svært at indpasse en dagligvarebutik i bymidten, og at nærhed og synlighed fra Hobrovej er nødvendigt for at kunne drive en dagligvarebutik. Det er forvaltningens vurdering, at det er vigtigst, at en dagligvareforretning er placeret strategisk godt i byen, end at der banes vej for et brand, der mangler i byen, men som ligger mindre hensigtsmæssigt. Forvaltningen vurderer også, at det er omkostningstungt at omdanne eksisterende byggeri, så der er plads til en dagligvarebutik. I Støvring midtby – mere for flere kigges på byomdannelsesmuligheder. Hvis det viser sig umuligt at indpasse en dagligvarebutik i bymidten, er det fortsat forvaltningens vurdering, at en decentral dagligvarebutik skal placeres med et strategisk sigte for øje.

Ingen bemærkninger

Teknik- og Miljøudvalget, Økonomiudvalget, Byrådet

Forvaltningen indstiller at Teknik- og Miljøudvalget anbefaler Økonomiudvalg og byråd

• At der følges op på de samlede anbefalinger som beskrevet i Skema 1 i sagsfremstillingen.
• At der arbejdes videre med at hæve arealrammen i aflastningsområdet ved Hobrovej 4 og Neptunvej i Støvring til 13.200 m².
• At afgrænsningen af lokalcentrene i Blenstrup, Bælum, Ravnkilde, Rebild, Rørbæk, Sørup og Øster Hornum udvides til at omfatte hele byens afgrænsning og indarbejdes i revisionen af kommuneplan 2025.

Beslutning fra Teknik- og Miljøudvalget, 8. april 2025, pkt. 47:

Indstilles godkendt.

COWI har udarbejdet en detailhandelsanalyse, der giver indsigt i detailhandlen og de kundeorienterede serviceerhverv i Rebild Kommune. Analysen indeholder en strategisk vurdering af placeringen af dagligvarebutikker med fokus på, hvordan nye butikker kan understøtte byudviklingen. Detailhandelsanalysen blev præsenteret for Teknik- og Miljøudvalget den 14. januar 2025 under punkt 7.

På baggrund af analysen har COWI udarbejdet en række anbefalinger til udvikling af detailhandlen i kommunen. Disse anbefalinger præsenteres i denne sag sammen med forvaltningens bemærkninger og forslag til, i hvilken sammenhæng beslutning om de enkelte anbefalinger skal træffes. Stillingtagen til dagligvareforsyning i Støvring behandles dog i en separat sag på dette møde.

I forbindelse med analysen er der indhentet bemærkninger fra handelsstandsforeninger og Erhvervsudviklingsrådet, særligt vedrørende placeringen af dagligvarebutikker i Støvring. Den 6. februar blev analyse og anbefalinger gennemgået på et møde med disse parter. Her blev der påpeget fejlregistreringer af butikker i Støvring, hvilket har ført til en gennemgang og justering fra COWI. Fejlene har dog ikke påvirket omsætningstal eller handelsbalancer og dermed heller ikke anbefalingerne.

Detailhandelsanalysen er vedlagt som bilag 1 og anbefalingerne som bilag 2.

Samlede anbefalinger

Anbefalingerne er udarbejdet på baggrund af detailhandelsanalysen og tre overordnede mål for detailhandlen i kommunen:

• At sikre levende bymidter i hele kommunen ved at understøtte den eksisterende handel
• At dagligvarer skal kunne handles lokalt i hele kommunen
• At udvikling af aflastningsområdet med store udvalgsvarebutikker i Støvring skal tage højde for bymidterne

Anbefalingerne retter sig mod kommunen generelt, tilretninger af arealrammer og konkrete anbefalinger for Støvring midtby.

Proces for beslutninger om detailhandel

Af hensyn til overblikket er der udarbejdet Skema 1, der viser, hvordan forvaltningen foreslår, der følges op på de enkelte elementer fra detailhandelsanalysen og anbefalingerne. Krydset uden parentes angiver, hvor beslutningen træffes. Krydset med parentes angiver, hvordan beslutningen kan indarbejdes i kommuneplanen.

Den politiske involvering i ovenstående planer og projekter, der har betydning for detailhandel, er vist herunder i Skema 2.

Klar rollefordeling

I anbefalingerne foreslås en klar rollefordeling mellem handelsbyerne og den rolle de spiller i kommunens handelsliv. Specifikt foreslås Støvring som kommunens hovedby for detailhandel, Skørping som byen med de unikke butikker, Terndrup som den større lokalby mod øst og de mindre handelsbyer som garant for den lokale dagligvareforsyning. Selvom rollefordelingen omhandler detailhandel, vurderer forvaltningen, at det hænger uløseligt sammen med bymønster, hvorfor byernes rolle i detailhandlen anbefales at indgå i arbejdet med bymønsteret.

Omdannelse af bymidter i Haverslev, Nørager og Suldrup til lokalcentre

I de tre ovenstående byer er der udpeget bymidter i kommuneplanen. Anbefalingerne peger på, at der er et begrænset udbud af butikker, som kan danne centrum for et attraktivt bymidtemiljø. I byer med udpegede bymidter skal butikker placeres indenfor bymidten. En omdannelse af bymidterne i Haverslev, Nørager og Suldrup til lokalcentre har den fordel, at lokalcenterafgrænsningen kan følge hele byen, mens ulempen er, at det begrænser muligheden for at udvide eksisterende dagligvarebutikker, fordi de i et lokalcenter må være maksimalt 1.200 m². Beslutningen herom anbefales at indgå i arbejdet med bymønsteret.

Afgrænsning af lokalcentre

I anbefalingerne fremhæves det, at fordelen ved lokalcentre er, at de kan omfatte en hel by, hvorved det giver mere fleksible muligheder for etablering af en butik. Lige nu er lokalcentrene i Blenstrup, Bælum, Ravnkilde, Rebild, Rørbæk, Sørup og Øster Hornum afgrænset omkring de centrale veje og erhvervsområderne. Forvaltningen anbefaler, at de udvides, så de følger byens afgrænsning. Forvaltningen anbefaler, at dette indarbejdes i den igangværende kommuneplanrevision.

Udvalgsvarer i Terndrup

Terndrup har en stærk position inden for dagligvarehandel, men et begrænset udvalgsvareudbud i bymidten. Dog findes en stor ILVA i byens udkant.

For at styrke udvalgsvarehandlen i Terndrup kan en udvidelse af området overvejes for at skabe plads til flere udvalgsvarebutikker. Beslutningen bør baseres på bymønsteret. En sådan udvidelse kræver udlæg af et aflastningsområde, hvilket forudsætter en særskilt redegørelse. Det vil være op til en interesseret udvikler at tilvejebringe denne.

Tilpasning af maksimale butiksarealer i områder til detailhandel

Kommuneplanen indeholder rammer, der muliggør butiksformål, de rammer indeholder også det maksimale bruttoetageareal, der må etableres til butiksformål. På tværs af hele kommunen giver kommuneplanens rammer mulighed for at opføre i alt 120.550 m² butiksareal, hvoraf 48.600 m² er udnyttet. Dermed er der mulighed for at opføre godt 70.000 m² nyt butiksareal fordelt over hele kommunen. Det overstiger langt det maksimale behov for vækst i detailhandelsareal på 16.000 m², som er beregnet i detailhandelsanalysen. Det skal dog ses i lyset af, at arealrammen er fordelt på tværs af hele kommunen, og i alle områder skal der være en meningsfuld mulighed for at udvikle butiksarealer. Bortset fra aflastningsområdet (ved Neptunvej og Hobrovej 4) i Støvring, er der ikke områder i kommunen, hvor det vurderes, at der er behov for at øge rammen til butiksareal.

I aflastningsområdet i Støvring er der i dag en maksimal arealramme til butikker på 11.000 m². Den maksimale ramme gælder både for området omkring Neptunvej og arealet vest for Hobrovej, der ikke er byggemodnet endnu. Det er brugt ca. 6.000 m² af rammen, hvormed der er ca. 5.000 m² til rest, der skal dække øst og vest for Hobrovej.

Det anbefales at hæve arealrammen til butiksformål med 2.300 m² til samlet 13.300 m², så der fremadrettet er 7.300 m² butiksareal, der kan udnyttes. En udvidelse af aflastningsområdet kan bidrage til, at Støvring med tiden kan tiltrække større udvalgsvarebutikker, som byen ikke har i forvejen, og dermed udvide borgernes mulighed for at handle udvalgsvarer lokalt. Udvidelse af aflastningsområdet kræver særskilt redegørelse. Rebild Kommune ejer arealet, og derved kan redegørelsen for udvidelse af aflastningsområdet indarbejdes som en del af udbudsbetingelserne, fordi det kræver ny lokalplan at hæve arealrammen.

Anbefalinger for udvikling af detailhandel i Støvring midtby

I anbefalingerne er der 13 konkrete anbefalinger, ideer og forslag til udvikling af detailhandelslivet i Støvring bymidte. Overordnet handler det om at skabe liv, gøre handelslivet mere synligt og tilgængeligt, bymidteforbedringer og flere boliger. Anbefalingerne har betydelig sammenhæng med udviklingsplanen, der udarbejdes i projektet Støvring midtby – mere for flere. Forvaltningen foreslår derfor, at anbefalinger om detailhandel indgår i færdiggørelse af udviklingsplanen, hvor der i forvejen er fokus på byliv i bymidten.

Ingen bemærkninger