Forslag til lokalplan nr. 348 for Volstrup Golfcenter og kommuneplantillæg nr. 2 har været i offentlig høring i 8 uger.

Et oversigtskort over området kan ses i bilag 1. Forslag til lokalplan kan ses i bilag 2 og forslag til kommuneplantillæg i bilag 3. Planerne kan også findes digitalt her: Lokalplan og Kommuneplantillæg

Lokalplanen giver mulighed for, at Volstrup Golfcenter kan udvide med flere ferie- og fritidsaktiviteter i området samt at opføre yderligere bebyggelse i tilknytning til det eksisterende klubhus.

Kommuneplantillægget giver mulighed for at hæve byggehøjden fra 6,5 m til 8 m og at hæve etagetallet fra 1,5 etager til 2 etager. Foruden bebyggelsens højde og etageantal ændres der ikke i rammen.

Høringssvar

I høringsperioden er der indkommet 1 høringssvar.

Høringssvaret omhandler en fejlformulering i kommuneplantillæggets redegørelse. I en sætning vedrørende økologiske forbindelser er der beskrevet at ”de dele af området, som er omfattet af økologisk forbindelse, ligger langt fra bebyggelsen og vil føre til yderligere bebyggelse”.

Forvaltningen vurderer, at det er en fejl. Der skulle stå, at det er langt fra bebyggelsen, hvor der ikke vil kunne opføres yderligere bebyggelse.

Forvaltningen indstiller, at kommuneplantillægget ændres ved, at formuleringen rettes på baggrund af høringssvaret.

Ændringerne medfører ikke supplerende høring.

Generelt for konkrete lokalplaner gælder, at påvirkningen af bæredygtighed er indirekte, idet den reelle påvirkning først sker ved realisering på baggrund af planerne. Lokalplanen giver mulighed for ferie- og fritidsaktiviteter i området, som har en positiv påvirkning på den sociale bæredygtighed. Den miljømæssige bæredygtighed understøttes ved, at der er sikret hensyn til den lokale natur ved at holde bygningsmassen tæt samlet i området, så naturen påvirkes mindst muligt. Idet området ikke tidligere er bebygget, skabes indirekte en negativ klimapåvirkning, idet nyt byggeri ikke er CO₂ neutralt.

Ingen bemærkninger.

Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalg og byråd anbefaler

Teknik og Miljøudvalget besluttede den 5. maj 2021, at der skulle udarbejdes en ny lokalplan for området ved Jernbanegade, samt at den om muligt udarbejdes sammen med lokalplanen for Købmandsgården. Beslutningen kom af et ønske om, at der skal være mulighed for større variation i bebyggelsen i Jernbanegade. I dag skal bebyggelse jf. lokalplan udføres i tegl (i den østlige del af gaden skal de være røde) samt med sadeltage. Udvalget besluttede, at der fremover skal være mulighed for flade tage, flere farver og andre materialer end tegl på øvre etager.

Da lokalplanen er igangsat efter initiativ fra Teknik- og Miljøudvalget, var størstedelen af området ikke vidende om, at lokalplanen skulle ændres. Derfor blev det besluttet at udsende en orientering om den kommende planlægning. I orienteringen blev der også opfordret til at indsende forslag til lokalplanen. I bilag 1 fremgår det med hvid afgrænsning hvilke ejendomme, der er blevet orienteret om lokalplanen.

I den forbindelse er der indsendt 2 forslag, og der var et møde med en gruppe af borgerne i området. De indsendte forslag omhandler parkering, friarealer, tagterrasser og altaner, flade tage samt bygningsdybder. Forslagene er gennemgået herunder, og der er en mere detaljeret gennemgang i bilag 3.

Lokalplanen forventes afgrænset, så den indeholder lokalplan 268, lokalplan 105 samt en del af lokalplan 147, hvilket fremgår af bilag 2. Derudover er der medtaget to arealer. Det ene er en ejendom syd for lokalplan 268, som var interessant i forbindelse med udvikling af Købmandsgården. Det andet er en offentlig parkeringsplads udenfor lokalplan 147, som ligger i tilknytning til de øvrige offentlige parkeringspladser. Den afgrænsning er foretaget for at få ryddet op i de eksisterende lokalplaner, der regulerer Jernbanegade, så der fremadrettet sikres et nemmere administrationsgrundlag. Lokalplan 105 er taget med for at få ryddet op i den sidste rest af den lokalplan.

Der har været dialog med udviklerne på Købmandsgården. De har imidlertid ikke indsendt et revideret og afklaret projektet, der kan ligge til grund for lokalplanlægning. Derfor anbefaler forvaltningen, at lokalplanområdet indskrænkes, så det kun omfatter området for lokalplan 268, og dermed ikke den tilstødende ejendom mod syd. Der vil skulle udarbejdes en særskilt lokalplan for Købmandsgården, når der foreligger et afklaret projekt.

Parkering

Ejendomsudviklere i området ønsker at nedbringe parkeringskravet til 1 p-plads pr. bolig.

I dag er parkeringskravet indenfor lokalplan 147 1,2 pr. bolig samt 1 pr. 50 m² erhvervs- og butiksareal. Indenfor lokalplan 268 er parkeringskravet 2 pr. rækkehus, 1,2 pr etagebolig samt 1 pr. 50 m² erhvervs- og butiksareal.

Forvaltningen vurderer, at de eksisterende parkeringskrav til etageboliger bør fastholdes. I forbindelse med planlægning for Centergrunden i Støvring Ådale blev der ligeledes fastsat et parkeringskrav på 1,2 pr. bolig. Det krav blev stillet, selvom de større parkeringsvolumener på Centergrunden i højere grad kunne tale for at skære ned på parkeringskravet end på de mindre grunde i Jernbanegade.

For at ensrette parkeringsbehovet mellem Centergrunden og Jernbanegade kan parkeringskravet for tæt-lav sænkes til 1,2 pr bolig i hele Jernbanegade. En sådan lempelse bør betinges af, at parkering etableres som fælles parkering med mindst 6 fælles parkeringspladser. Det vil betyde, at der skal etableres mindst 5 rækkehuse for at opnå parkeringsnormen på 1,2 pr. bolig.

Hvis udvalget ønsker at sænke parkeringskravet til tæt-lav, skal der vedtages et tillæg til kommuneplanen. I så fald vil forvaltningen anbefale, at parkeringskravet ændres for det samlede centerområde i Støvring midtby inkl. centergrunden. Kommuneplanens generelle parkeringskrav er vedlagt som bilag 4.

Opholdsarealer, tagterrasser og altaner

Der er et ønske om, at kravet til opholdsarealer reduceres, samt at altaner og tagterrasser kan medregnes til opholdsarealerne.

I dag fastlægger lokalplanerne i Jernbanegade følgende krav til opholdsarealer:

• Lokalplan 147: 25 % af etagearealet for boliger og 10 % af etagearealet til erhverv. Opholdsarealer på tagterrasser og altaner kan medregnes når de er over 10 m².
• Lokalplan 268: 25 % af etagearealet for boliger og 10 % af etagearealet til erhverv. Udendørs opholdsarealer skal placeres, udføres og anlægges så de har en værdi som opholdsarealer.

Forvaltningen vurderer, at det er nødvendigt at sikre opholdsarealer, da de medvirker til at give kvalitet i bebyggelserne. Der skal både være private og fælles arealer. Det vurderes, at nogle opholdsarealer kan tilvejebringes på en tagterrasse og på private altaner, der har en vis størrelse og kvalitet. Det er imidlertid også væsentligt at sikre fælles opholdsarealer på terræn, da de giver mulighed for andre aktiviteter end på de mindre private opholdsarealer. Dette er i tråd med bygningsreglementets krav om et passende opholdsareal, samt at der til etageboliger og tæt/lav boligbebyggelse skal etableres et legeområde. Det nuværende krav om opholdsareal er i forvejen et meget begrænset krav. Forvaltningen anbefaler, at kravet om opholdsarealernes andel af bruttoetagearealet ikke sænkes fra det nuværende, herunder hvornår altaner kan medregnes som opholdsareal. Der skal i lokalplanen laves en konkret vurdering af, hvor stor en andel opholdsarealet på terræn skal udgøre, så opholdsareal på terræn, altaner og tagterrasser samlet udgør mindst 25 % af bruttoetagearealet til boliger.

Flade tage

Der er et ønske om, at bebyggelsen skal kunne opføres med flade tage. Det ønske er i overensstemmelse med de retningslinjer for lokalplanen, der er besluttet i Teknik- og Miljøudvalget d. 9. juni 2021.

Bygningsdybder

Der er et ønske om, at bygningsdybden på randbebyggelsen ud mod Jernbanegade kan øges til 14 m.

Forvaltningen vurderer, at der er flere hensyn, der taler for at fastholde en bygningsdybde på max 12 m. Grundene i Jernbanegade er i forvejen små, og det er svært at opnå tilstrækkeligt parkerings- og opholdsareal. Det vil en større bygningsdybde gøre det endnu sværere at nå i mål med. Derudover kan dybere bygninger få nogle naboejendomme til at blive mere klemte, mens det i nogle tilfælde kan forlænge skyggeperioden for de ejendomme, der ligger nord for Jernbanegade. Forvaltningen anbefaler, at der fastholdes en maksimal bygningsdybde på 12 m.

Derudover var der en gruppe borgere indenfor området, der bad om et møde, hvor de kunne få belyst, hvad en ny lokalplan ville betyde for dem. Det blev forklaret, at det højeste byggeri fortsat skal orienteres mod Jyllandsgade, hvormed de pågældende naboer mest ville blive påvirket af baghusbebyggelsen. Det var svært at belyse, hvilke konsekvenser lokalplanen ville få for deres boliger, da der ikke er udarbejdet et udkast til lokalplan endnu. Der er ikke taget stilling til, om der skal være mulighed for at opføre baghusbebyggelse i 1, 1½ eller 2 etager, hvilket vurderes at være det forhold, der vil give den største påvirkning af dem. Derfor anbefales det, at der i forbindelse med den offentlige høring, tages særskilt kontakt til den borgergruppe, så der kan tages et opfølgende møde om lokalplanens betydning for deres boliger. Det møde skal afholdes i den første del af høringen, således de har mulighed for at indsende et høringssvar efterfølgende. Alternativt kan der holdes et offentligt borgermøde.

Videre proces

Ud fra beslutningen omkring bidragene fra orienteringen om lokalplanlægning udarbejder forvaltningen et udkast til lokalplanforslag.

Da der udarbejdes en ny lokalplan for et eksisterende område, hvor det ikke er hensigten, at der gives mulighed for at øge det bebyggede areal, er der ikke en stor ændring på den miljømæssige påvirkning, fx i forbindelse med håndtering af regnvand. Der er en negativ påvirkning af den miljømæssige bæredygtighed i de tilfælde, hvor der nedrives og bygges nyt. På den anden side er fortætning mere bæredygtigt end ny byudvikling på bar mark.

Ingen bemærkninger

Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget træffer beslutning om