Forsyningsselskabet N1 ønsker at nedlægge en luftledning og i samme forbindelse nedgrave en el-forsyningsledning hen over flere ejendomme, herunder matr.nr. 5b, Nøragergård Hgd, Durup, som er boldbanen i Nørager og ejet af Rebild Kommune.

Forsyningsselskabet N1 oplyser, at der ikke vil være gener eller ulempe forbundet med nedgravningen, idet den agtes foretaget langs matrikelgrænsen i læbæltet mod nord. Det er planen, at dette stykke skal underbores og dermed ikke ændre noget i forhold til nuværende forhold over jorden.

Det konkrete arbejde er en del af et projekt som skal sikre strømforsyningen i Nøragerområdet. Kablet skal erstatte de gamle udtjente luftledninger i området og dermed skabe en større sikkerhed i strømforsyningen i området.

Den aktuelle anmodning har været forlagt planafdelingen som oplyser, at ledningens placering ikke er til hindring for en anden anvendelse af arealet på et senere tidspunkt, da ledningen placeres i matrikelskel.

I forbindelse med nedgravningen udbetaler Forsyningsselskabet N1 erstatning for de 135 meter nedgravet kabel med kr. 4.587,00 og ønsker tinglyst deklaration om fravigelse af gæsteprincippet. Det betyder, at hvis der fra Rebild Kommunes side opstår behov for at flytte forsyningsledningen, vil Rebild Kommune skulle betale omkostningerne i den forbindelse.

Økonomiudvalget tog d. 20. maj 2020 i pkt. 40 i en principbeslutning stilling til fravigelse af gæsteprincippet og besluttede, at gæsteprincippet skulle fastholdes. Som en konsekvens af denne beslutning, skal enkeltsager som den aktuelle forlægges økonomiudvalget til beslutning.

Af sagsfremstillingen til til økonomiudvalgets møde d. 20. maj 2020 fremgik:

"Gæsteprincippet defineres, som den regel der finder anvendelse, når der vederlagsfrit er givet tilladelse til placering af en ledning på en ejendom. Reglen indebærer, at ledningsejeren som "gæst" på ejendommen skal betale for en eventuel flytning af ledningen, hvis ejendommens ejer ønsker at ændre anvendelsen af det areal hvor ledningen er placeret, ligesom ledningsejer skal betale for retablering af ejendommen ved nedgravning til ledningen.

I forbindelse med Rebild Forsynings udskillelse fra Rebild Kommune indgik parterne en overdragelsesaftale, hvoraf følgende fremgår: "Overdragelsen omfatter de aktiver, passiver, rettigheder og forpligtelser, kendte som ukendte, herunder eventualforpligtelser og historiske forpligtelser, der udgør Vand- og Spildevandsforsyningen, der hidtil har været drevet af Kommunen..."

Det har således været intentionen ved udskillelse af Rebild Forsyning fra Rebild Kommune, at alle forpligtelser mv. skulle overgå til Rebild Forsyning, herunder også ledninger liggende på gæsteprincippet. Der er derfor ikke aftalt nogen bedre ret for Rebild Forsyning end Rebild Kommune havde før udskillelsen.

Holbæk Kommune har i forbindelse med en lignende sag fået Advokatfirmaet Bech-Bruun til at lave en vurdering af kommunens retsstilling i forhold til forsyningsselskaber med ledningsanlæg på ejendomme tilhørerende kommunen, når der ikke er tinglyst ledningsdeklarationer, som konkluderer at:

"Det vurderes, at Kommunen ikke er generelt forpligtet til at indgå aftale eller tinglyse deklaration om, at gæsteprincippet skal være fraveget, for så vidt angår Holbæk Forsynings ledninger på Kommunens ejendomme. Tværimod er udgangspunktet, at gæsteprincippet er gældende, og der er ikke i retspraksis nogen støtte for, at andet skal gælde for ledninger, der ikke oprindeligt har været "gæster". Da en deklaration om fravigelse af gæsteprincippet i de fleste tilfælde vil medføre en værdiforringelse af den ejendom, deklarationen tinglyses på, vil Kommunens eventuelle accept af en fravigelse af gæsteprincipppet - hvis der ikke samtidig modtages fuld økonomisk kompensation - kunne være i strid med den forpligtigelse, som Kommunen i henhold til kommunalfuldmagten er underlagt, om økonomisk forsvarlig forvaltning. Heraf følger imidlertid også, at Kommunen efter en konkret vurdering lovligt kan acceptere aftaler om fravigelse af gæsteprincippet mod vederlag eller en erstatning med mindre der opnås enighed om, at rettighedsafståelsen skal være erstatningsfri, fx. fordi det vurderes, at det pågældende indgreb ikke medfører et økonomisk tab for Kommunen.

Særligt for ledninger i vejarealer anbefales det, at Kommunen - uden at acceptere principielle bindinger - i forbindelse med nedlæggelsen af en vej konkret tager stilling til, hvilke rettigheder, Kommunen vil medvirke til at sikre for ledninger i det nedlagte vejareal. Også her gælder det, at en eventuel fravigelse af gæsteprincippet har betydning for værdien, hvis kommunen vil afstå arealet.

Sammenfattende anbefales det således, at Kommunen forbeholder sig retten til i et hvert konkret tilfælde at beslutte, om Kommunen vil acceptere en fravigelse af gæsteprincippet og i givet fald, om Kommunen vil forlange kompensation herfor."

Som ovenfor anført blev beslutningen d. 20. maj 2020, at Økonomiudvalget fastholdt gæsteprincippet principielt og det er baggrunden for, at Økonomiudvalget nu i den konkrete sag skal beslutte, om der kan ske fravigelse af gæsteprincippet.

Forsyningsselskabet N1 yder erstatning til Rebild Kommune med kr. 4.587,00.

For det tilfælde, at Rebild Kommune får behov for at få forsyningsledningen flyttet, vil Rebild Kommune skulle afholde udgifterne hertil. Grundet den foreslåede placering i matrikelskel vurderes dette dog ikke sandsynligt, men kan ikke udelukkes. En udgift i den forbindelse vil afhænge af det konkrete behov. Ved et eventuelt salg af ejendommen vil den tinglyste deklaration kunne betyde en værdiforringelse af ejendommen.

Forvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget afgør om udvalget vil tillade nedlæggelsen af el-kablet på de angivne vilkår, herunder fravigelse af gæsteprincippet.

Salg af kommunens erhvervsgrunde skal ske i overensstemmelse med Styrelseslovens § 68 samt bekendtgørelsen om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme. Heraf følger, at salget skal ske på baggrund af et offentligt udbud, som skal ske mindst en gang årligt. Endvidere skal salg ske til den højeste pris, som kan opnås i handel og vandel, det vil sige markedspris.

Økonomiudvalget varetager i henhold til Rebild kommunes styrelsesvedtægt § 10, stk. 5, den umiddelbare forvaltning af sager vedr. køb, salg og pantsætning af kommunal ejendom. Kompetencen til at fastsætte minimumspriser for kommunens ejendomme er derfor tillagt Økonomiudvalget.

Formålet med reglerne om forudgående offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme er at sikre, at offentligheden får kendskab til, at kommunale ejendomme er udbudt til salg, og at alle derved på lige fod får mulighed for at komme i betragtning som købere af en kommunal ejendom. Muligheden for købstilbud fra en bredere kreds vil også kunne føre til, at der opnås de for kommunen bedste købstilbud. Desuden vil kommunen kunne sikre sig imod kritik af, at der ved et ejendomssalg skulle være sket en usaglig begunstigelse af køber.

Som udgangspunkt for salg af kommunale erhvervsgrunde, nedrivningsejendomme, landbrugslodder og andre ejendomme bedes Økonomiudvalget fastsætte minimumspriser for 2023.

Erhvervsgrunde
Fordelingen af solgt erhvervsjord ud fra overdragelsesdatoen fordeler sig i 2022 som nedenstående:

Alle grunde er solgt til den udbudte pris.

I tillæg til ovenstående kan anføres, at Porsborgparken nr. 7 på 9958 m2 erhvervsjord til en værdi af 1.991.600 kr. eks. moms. forventes til overtagelse i start 2023.

Desuden at Sverriggårdsvej, Skørping, med delvis betaling ved jordbytte af tidligere solgt naboparcel. Sagen er behandlet på Økonomiudvalget lukkede dagsorden den 19. januar 2022, pkt. 27.

1.1 Tilbagekøb af jord

Der blev gennemført et tilbagekøb af 3 grunde i 2022 - Porsborgparken nr. 3 og 7 og Neptunvej 10a på grund af manglende betaling og en afståelse. Der er løbende interesse for de tre grunde, og det forventes, at de vil blive solgt i første halvdel af 2023. Grundenes placering kan ses i vedhæftes bilag 4 over erhvervsjord i Porsborgparken. Bilaget viser de to tilbageførte grunde Porsborgparken 3 og 5, der ikke optræder på salgslisten. En komplet oversigt over grunde til salg findes på kommunens salgsside www.mangegodegrunde.dk. Endvidere vedlægges kortbilag 2 der viser grundenes og ejendommenes placering i de enkelte byer.

1.2. Fastsættelse af minimumspriser

I skemaet nedenfor ses forvaltningens forslag til fastsættelse af minimumspriser for 2023.

Priserne i 2023 foreslås uændrede i forhold til 2022, idet markedssituationen ikke indikerer at der er grundlag for at ændre priserne i forhold til 2022. Der er ligeledes vedhæftet oversigt på beholdning af grunde (bilag 1) samt nuværende priser i 2022.

Beslutning, om fastsætte af priser for det nye udstykningsområde Støvring Syd/vest Sørup, blev truffet på økonomiudvalgets møde den 20. april 2022, pkt. 98 og er således fastsat til kr. 275 kr. pr m2.

1.3.Markedsføringstiltag

Kommunen har i 2022 fået produceret en ny reklamefilm, som har til formål at fortælle om det kommende erhvervsområde i Støvring Syd/vest Sørup i Rebild Kommune og det attraktive i at placere sin virksomhed i området. Filmen offentliggøres i december 2022 og vil efterfølgende blive brugt løbende i kommunikationsindsatsen i hele 2023. Derudover er der blevet sat skilte op på grundene i Støvring Syd/vest – Sørup, som gør opmærksom på de kommende erhvervsgrunde i området.

1.4.Anvendelse af erhvervsmægler i oplandsbyerne

Økonomiudvalget besluttede den 8. december 2021, pkt. 294, i sag om fastsættelse af priser for 2022, at fortsætte samarbejde med en erhvervsmægler (Nordicals) om markedsføring af den erhvervsjord, der er tilgængelig i Bælum, Nørager, Ravnkilde, Skørping, Terndrup og Øster Hornum. Der er foretaget mindre onlinekampagner i 2022. Økonomiudvalget skal tage stilling til, om samarbejdet med erhvervsmægler om markedsføring skal fortsættes i 2023.

Ud fra vedlagte oversigt på ledig erhvervsjord (bilag 1) ses en samlet værdi på 2.980.560 kr. på de arealer, der er tilgængelige i oplandsbyerne. Erhvervsjorden har i 2022 været synlig online på hjemmesiden ”Ejendomstorvet” og på ejendomsmægleren Nordicals hjemmeside samt også via Rebild Kommunes egen portal - Mangegodegrunde.dk.

Rebild Kommune betaler 400 kr.+ moms / pr. måned for markedsføring via erhvervsmægler pr. erhvervsgrund. På nuværende tidspunkt er der 9 grunde til salg uden for Støvring (fremgår af bilag 3) Den aktuelle årlige udgift for markedsføring af de 9 grunde via erhvervsmægler er således 43.200 kr. + moms årligt. Dertil kommer salær ved salg.

Erhvervsmægleren vurderer selv, at succesen har været minimal i forhold til markedsføring, og tilskriver det generel lav aktivitet i samfundet, og at grundene i oplandsbyerne ikke er lige så attraktive, som i Støvring. Men mægleren vurderer også, at et minimum af markedsføring er nødvendig.

Forvaltningen anbefaler, at de opsatte skilte på arealerne i oplandsbyerne forbliver på deres placering, og at annoncering fastholdes på samme niveau via Nordicals i 2023. Betaling herfor sker fra konto vedr. Salg af erhvervsgrunde.

2. Andre ejendomme

Andre ejendomme omfatter alle andre ejendomme end boliggrunde eller erhvervsgrunde.

Udgangspunktet for fastsættelse af udbudspriser for denne kategori af ejendomme er, at

• Nedrivningsejendomme udbydes uden minimumspris - borgmesteren er bemyndiget til at afslutte handler (pt. 4 grunde), jfr. beslutning i Økonomiudvalget 23.08.17, pkt 183. Vedlagt som bilag.

• Landbrugslodder udbydes uden minimumspris - Økonomiudvalget tager stilling til købstilbud (pt. 6 stykker landbrugsjord)

Herudover er der i øjeblikket udbudt følgende ejendomme:

Udbudt uden minimumspris - Økonomiudvalget tager stilling til pris ved eventuelt købstilbud:

• Skalborgvej 19, Ravnkilde (tidligere daginstitution - bruges som midlertidig institution indtil januar 2023) Dere forventes efterfølgende stillingtagen til om ejendommen skal udbydes.

• Jyllandsgade 30, Skørping (tidligere anvendt til kommunal boligplacering, men er efterfølgende konstateret ramt af skimmelsvamp i fundamentet) Udbydes snarest.

• Præstemarken 22, Sønderup, (tidligere spejderhytte)

Udbudt med minimumspris:

• Damagervej, Mejlby (areal der kan bruges til blandet bolig- og erhverv). Udbudt til en minimumspris på 300.000 kr.

Grundenes og ejendommenes placering fremgår af kortbilag.

Forvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget træffer beslutning om:

at prisen for erhvervsgrunde fastsættes uændret i forhold til 2022 som angivet i bilag nr. 1

at de opsatte skilte på arealerne i oplandsbyerne forbliver på deres placering

at annoncering fastholdes via Nordicals i 2023

at priser og udbudsbetingelser i øvrigt for andre ejendomme fortsætter uændret i forhold til 2022

Salg af kommunens boliggrunde skal ske i overensstemmelse med Styrelseslovens § 68 samt bekendtgørelsen om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme. Heraf følger, at salget skal ske på baggrund af et offentligt udbud, som skal ske mindst en gang årligt. Endvidere skal salg ske til den højeste pris, som kan opnås i handel og vandel, det vil sige markedspris.

Økonomiudvalget varetager i henhold til Rebild kommunes styrelsesvedtægt § 10, stk. 5, den umiddelbare forvaltning af sager vedr. køb, salg og pantsætning af kommunal ejendom. Kompetencen til at fastsætte minimumspriser for kommunens ejendomme er derfor tillagt Økonomiudvalget.

Formålet med reglerne om forudgående offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme er at sikre, at offentligheden får kendskab til, at kommunale ejendomme er udbudt til salg, og at alle derved på lige fod får mulighed for at komme i betragtning som købere af en kommunal ejendom. Muligheden for købstilbud fra en bredere kreds vil også kunne føre til, at der opnås de for kommunen bedste købstilbud. Desuden vil kommunen kunne sikre sig imod kritik af, at der ved et ejendomssalg skulle være sket en usaglig begunstigelse af køber.

Som udgangspunkt for salg af kommunale grunde ønskes fastsat minimumspriser. Dette af hensyn til forvaltningens mulighed for både at acceptere købstilbud uden forudgående ny politisk behandling og af hensyn til muligheden for at afvise et købstilbud, som ligger under den fastsatte udbudspris.

Såfremt en tilbudspris ligger tæt på den udbudte pris, afklares det af forvaltningen om Økonomiudvalget skal tage stilling til nye udbudspriser, eller om niveauet er passende.

Fremkommer der mere end et tilbud på samme grund til samme pris, afholdes der en budrunde, hvor parterne skal afgive et bud på mere end det tidligere fremsendte tilbud.

Generelt bemærkes, at prisfastsættelsen på de enkelte grunde baseres på både erfaringstal til lignende grunde i tilsvarende områder og ejendomsmæglervurderinger.

Oversigt over gældende priser for boliggrunde for 2022 og forslag til priser for 2023

De nugældende priser for kommunens udbudte boliggrunde er fastsat af forvaltningen og fremgår af nedenstående oversigt. Priserne er inkl. moms og ekskl. tilslutningsafgifter samt evt. omkostninger til anlæg af overkørsler til egen ejendom. Oversigten er ligeledes vedlagt som bilag 1.

Kortbilag over grundenes beliggenhed er vedhæftet som bilag 3.

Forvaltningens oplæg til minimumspriser i 2023 er uændret i forhold til 2022, hvilket begrundes med, at der i de pågældende områder ikke vurderes at være sket en forhøjelse af markedsprisen sammenlignet med 2022.

Endvidere er vedhæftet bilag 2 over solgte boliggrunde i perioden 2007-2022, hvoraf det fremgår, at der i 2022 er solgt 9 boliggrunde + 1 med overtagelse i 2023.

Af supplerende bemærkninger kan nævnes, at byggemodningen af 4 grunde på Kildebakken i Ravnkilde er ikke færdiggjort, og grundene endnu ikke udbudt. Udstykningen af de 4 grunde forventes færdiggjort i 2023.

Honorar til mæglere ved formidling af salg af boliggrunde

Der har i en længere årrække været indgået aftale med en række lokale ejendomsmæglere om, at de kan opnå et honorar på 15.000 kr. + moms, hvis de formidler et salg af en boliggrund. Der er kun sket formidling ganske få gange. På trods heraf er det fortsat forvaltningens anbefaling, at ordningen fastholdes uændret.

Mulighed for rabatordning på grunde i byer, hvor der sjældent sker salg

I dialogen med lokalrådene i kommunen, er der givet udtryk for, at en rabatordning på byggegrunde i de mindre byer, kan motivere til et øget salg og dermed øget bosætning.

Der har tidligere i perioder med sparsom aktivitet på grundsalgsområdet været givet en tidsbegrænset rabat på byggegrunde i de byer, hvor der sjældent sker salg. Det er sket i tilknytning til en bosætningskampagne i foråret 2017, hvor der blev her givet 30 % rabat i februar, marts og april, 20% i maj og 10% i juni. Ordningen omfattede ikke Støvring.

På samme måde blev der i hele 2019 givet 20% rabat på boliggrunde i de byer, hvor der de to foregående år havde været ringe eller intet salg. Det drejede sig om byerne Nørager, Bælum, Blenstrup, Mejlby, Ravnkilde, Rørbæk og Aarestrup.

Såfremt Økonomiudvalget igen ønsker at give rabat med henblik på at styrke grundsalget, foreslås det, at den kommer til at omfatte byerne Blenstrup, Bælum, Mejlby, Ravnkilde, Rørbæk, Suldrup og Aarestrup. I disse byer er der ikke solgt grunde i 2021 og 2022, dog undtagen Suldrup, hvor der blev solgt én i 2021. Forvaltningen foreslår en model tilsvarende 2019, hvor der blev givet en rabat på 20% på boliggrunde i foreslåede byer.

Forvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget træffer beslutning om