Jernbanegade er omfattet af lokalplan 147 og 268. Derudover er Støvring Bytorv omfattet af lokalplan 276, og der er igangsat en lokalplan for Købmandsgården.
Lokalplan 147
Lokalplanen fastlægger, at bebyggelse skal ske som en sluttet randbebyggelse ud mod Jernbanegade, som kan brydes af porte og gennemgange til bagarealerne. Randbebyggelse må have en dybde på max 12 m, der må højst bygges i 3 etager og 13 m højde og bebyggelsesprocenten er fastsat til 100. Derudover kan der opføres baghusbebyggelse i max 1 etage. Randbebyggelsen skal udføres med sadeltage med en hældning mellem 25 og 45°, og facader skal fremstå i tegl.
Lokalplan 268
Lokalplanen fastlægger, at bebyggelse skal ske som en sluttet randbebyggelse ud mod Jernbanegade, som kan brydes af porte og gennemgange til bagarealerne. Randbebyggelse må have en dybde på max 12 m, der må højst bygges i 3 etager og 13 m højde og bebyggelsesprocenten er fastsat til 100. Derudover kan der opføres baghusbebyggelse i max 1½ etage. Randbebyggelsen skal udføres med sadeltage med en hældning mellem 25 og 45°, og facader skal fremstå i røde tegl.
Lokalplan 276
Lokalplanen fastlægger, at bebyggelse skal ligge med facade til torvet eller Jernbanegade. Der er mulighed for at opføre bebyggelse med varierende højde, dog med udgangspunkt i max 11 m højde, og mulighed for forhøjninger på op til 13 m. Dybden på bebyggelse må være max 12 m. Bebyggelsesprocenten fastlægges til 100. Facader skal udføres som tegl, beton, pudset eller i glas, og tage skal være flade eller udføres som symmetriske sadeltage med en hældning mellem 25 og 45°.
Købmandsgården
Der er igangsat lokalplan på baggrund af et projekteret byggeri, der afviger fra etageantallet i den øvrige del af Jernbanegade, som har en højere bebyggelsesprocent og udføres med sandfarvede teglfacader samt flade tage. I forbindelse med første etape af det byggeri er der meddelt dispensation til tagudformning, facadefarve og bygningsdybde.
Generelt for Jernbanegade
Overordnet er bebyggelsen i Jernbanegade planlagt til at være randbebyggelse mod gaden, der kan gennembrydes af porte eller adgange til bagarealerne. Bebyggelsen må generelt set opføres i op til 3 etager, og randbebyggelsen skal udføres med sadeltage. Facader skal hovedsageligt udføres i tegl, hvilket i den østlige ende er fastlagt som røde tegl. Lokalplanen understøtter således et samlet udtryk af gadeforløbet, som udskiftning af byggeri skal leve op til. Den planlægning er fraveget i både den østlige og vestlige ende af gaden.
I den vestlige ende er der mulighed for bebyggelse udført med andre facadematerialer end tegl, flade tage, og der er mulighed for at fravige bygningshøjden med nogle forhøjninger. Til trods for, at bebyggelsen i den vestlige ende af gaden kan se anderledes ud end i størstedelen af gadeforløbet, harmonerer udtrykket ret godt på den placering. Bebyggelsen er i højere grad orienteret mod Hobrovej og omkring bytorvet end mod Jernbanegade, hvilket gør, at bruddet med sadeltage ikke virker så drastisk. Derudover hænger de flade tage godt sammen på tværs over mod Bavnebakkeskolen, som også er udført med flade tage.
I den østlige ende af gaden er der igangsat en lokalplan for omdannelse af den gamle købmandsgård samt nogle tilstødende grunde. Der er ikke taget endelig stilling til, hvordan lokalplanen bliver udformet, men principperne vil bryde med den resterende del af Jernbanegade mht. tagudformning, etageantal og farver. Argumenterne for at fravige den øvrige planlægning i Jernbanegade, i det område er, at området ligger isoleret for enden af gaden, og har en størrelse, så det kommer til at udgøre en samlet enhed. Derudover skaber området en overgang fra den mere traditionelle arkitektur i Jernbanegade med sadeltage, til den mere moderne arkitektur, der lægges op til på centergrunden.
Henvendelse om nye projekter
Der er indkommet en konkret projektforespørgsel på et byggeri på Jernbanegade 25. I det projekt er byggeriet udført med flade tage, og det er dermed i strid med lokalplan 268. Der er også andre forhold i projektet, der kan være nødvendige at tilpasse, men flade tage er den største afvigelse fra lokalplanen. Projektmaterialet er vedlagt som bilag.
Der har desuden været en telefonisk henvendelse om et byggeri på Jernbanegade 31, hvor der er forespurgt på et byggeri med flade tage, og som har en dybde på mere end 12 m. Det er således også i strid med lokalplan 268. Der er vedlagt en skitse, der viser bebyggelsen. Det har også været drøftet om der var mulighed for at vende byggeriets orientering, således det ikke blev opført som randbebyggelse. Den del fremgår dog ikke af den indsendte skitse.
Begge henvendelser vil kræve udarbejdelse af en lokalplan. Hvis der ændres på lokalplanforudsætningerne for de to ejendomme, brydes også med de intentioner for udtrykket, der har været for Jernbanegade. Det vurderes, at der fortsat er god sammenhæng i Jernbanegade, selvom der i hver ende er byggerier, der adskiller sig fra resten. Hvis der ændres på plangrundlaget for de to ejendomme inde i gadeforløbet, er der risiko for, at Jernbanegade får et mere rodet udtryk, hvor der er en blanding af forskellige tagformer, og evt. orientering af byggeriet. Bebyggelsens orientering er særlig vigtig for oplevelsen af gadeforløbet, så selvom den del fremgår ikke længere af forespørgslen, er det væsentligt at forholde sig til om det fremadrettet skal være en mulighed.
Forvaltningen anbefaler, at der ikke ændres på lokalplan 147 og 268 mht. orientering af bebyggelse, bygningshøjde, etageantal og tagformer. Det kan overvejes om der skal gives mulighed for at udføre teglfacader i andre farver end rød, men det kan i højere grad håndteres som dispensationssager i de enkelte byggesager, hvor de øvrige ændringer kræver udarbejdelse af ny lokalplan. Hvis det ønskes at give flere muligheder for bygningsudtryk end lokalplan 147 og 268 giver, bør der udarbejdes en lokalplan, der tager højde for hele Jernbanegade, således der fortsat sigtes mod et samlet udtryk af gadeforløbet.
Administrativ bemærkning
Det er forvaltningens vurdering, at der er mulighed for at dispensere til at opføre byggeri med flade tage og dispensere fra bestemmelserne om materialevalg og farver, da de dele af bebyggelsens udformning og udtryk ikke er en del af lokalplanernes formålsbestemmelse. Dog skal det nævnes, at en beslutning om at dispensere til flere projekter kan få karakter af en generel dispensation fra lokalplanen. Generelle dispensationer må man ikke give, da det reelt tilsidesætter planprocessen med borgerinddragelse. Det kan give udfordringer med at tage konkret stilling til de enkelte projekter, da dispensationerne nemt kan få præcedensvirkning. Så selvom der foretages en naboorientering ved hvert projekt, vil den få mindre betydning, idet det er svært at sige nej pga. præcedens. Det er også gældende, selvom der kommer væsentlige indsigelser ved de enkelte naboorienteringer.
Lige i øjeblikket er forvaltningen i dialog omkring 4 projekter i Jernbanegade, som alle fraviger lokalplanernes bestemmelser på de områder. Heraf er det ene Købmandsgården, hvor der er sat en lokalplanproces i gang. For at kunne håndtere de sager i forhold til gadens fremtidige udtryk, skal der enten udarbejdes en ny samlet planlægning for hele Jernbanegade, hvori der tages konkret stilling til, hvordan udtrykket fremadrettet skal være. Det er også en mulighed at fastholde de eksisterende lokalplaner, således der arbejdes for at fastholde det udtryk som de lokalplaner lægger op til. Den sidste løsning udelukker ikke, at der kan meddeles mindre betydende dispensationer, som ikke får præcedensvirkning eller ændrer Jernbanegades udtryk.
Udover tagudformning bliver lokalplanernes bestemmelser udfordret på farver og facadematerialer. Det vurderes, at gadeudtrykket i høj grad er bestemt af bygningshøjde, etageantal og tagudformning. Hvis de eksisterende lokalplaner fastholdes, kan mulighed for at anvende flere farver på de godkendte facadematerialer være med til at skabe en større blanding i bebyggelsens udtryk. Dertil kommer, at stort set alle projekter er udfordret på opholds- og parkeringsarealer. Det er det generelle indtryk, at forvaltningen skal fastholde lokalplanernes krav på de områder. Ved udarbejdelse af en ny samlet lokalplan kan der én gang for alle tages stilling til, hvordan opholds- og parkeringsarealer skal udformes i de enkelte projekter, idet kravene enten kan lempes, skærpes eller fastholdes, og derved er det tydeligt overfor projektudviklere, hvad den politiske holdning til netop de to emner er.
Der er således mulighed for at arbejde videre med de brede generelle dispensationer, hvori der konkret i hver enkelt byggesag skal tages stilling til dispensationer, med risiko for den præcedensdannelse det medfører. Det er også en mulighed at revurdere lokalplanen i Jernbanegade med henblik på at udarbejde en ny. Deri er der mulighed for at tage stilling til, om der skal lempes på fx tagudformning, placering, etageantal materialer og farver.
Udskriv
Læs højt