Bilag 2 viser de to arealer, der foreslås byttet mellem Rebild Kommune og ejeren af Bavnebakken 4. Lokalplan 251 gælder for Rebild Kommunes areal, og den fastlægger anvendelsen af arealet til vej og parkering, hvilket også er den aktuelle anvendelse i dag. I forbindelse med jordbyttet afgiver Rebild Kommune 4 parkeringspladser, til gengæld opnås der kommunalt ejerskab på et tilsvarende antal pladser. Det areal som Rebild Kommune ejer, er ikke omfattet af en lokalplan, hvormed anvendelsen ikke er låst til vej og parkering. Dermed vil opholdsarealet kunne etableres på det areal.

Ved den delvise ophævelse af lokalplan 251 kan arealet, der overgår til Bavnebakken 4, anvendes til boligformål i form af opholdsareal. Arealet vil fortsat ligge i byzone.

I takt med, at området omkring Bavnebakken har ændret sig, har der vist sig et større behov for boliger end for butikker. Derfor skal der også tilvejebringes mere opholdsareal end der skal tilvejebringes parkeringspladser. På den baggrund og da der overføres et større parkeringsareal til Rebild Kommune vurderes det, at lokalplanlægningen for arealet, der foreslås ophævet, er uaktuel. Dermed vurderer forvaltningen, at lokalplan 251 kan ophæves delvist efter planlovens § 33, stk. 2, således der ikke skal udarbejdes en ny lokalplan for området.

Ved en hel eller delvis ophævelse af en lokalplan efter § 33, stk. 1, nr. 2 er konsekvensen, at området fremover skal administreres på grundlag af kommuneplanens rammebestemmelser og de generelle bebyggelsesregulerende bestemmelser i bygningsreglementet. Området er i Kommuneplan 2017 omfattet af rammeområde 09.O3 - Offentligt område, som udlægger arealet til offentligt område med uddannelsesinstitutioner, institutioner, skole, gymnasium og sportsanlæg. Rammen bliver tilrettet i forbindelse med revision af Kommuneplan 2017, således rammen giver mulighed for boligformål.

Efter planlovens § 13, stk. 2, skal der tilvejebringes en lokalplan, før der gennemføres større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivninger af bebyggelse, eller hvis der sker en væsentlig ændring i anvendelsen af bebyggelse og arealer mv. Forvaltningen vurderer ikke, at etablering af opholdsareal i tilknytning til boliger er så stor en ændring, at det kræver udarbejdelse af en lokalplan.

Det vurderes, at den delvise ophævelse af lokalplanen er ukompliceret, hvorfor det anbefales, at kompetencen til at vedtage ophævelsen af lokalplanen delegeres til Teknik- og Miljøudvalget, hvis der ikke kommer væsentlige indsigelser til ophævelsen.

Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalg og byråd anbefaler

Beslutning fra Teknik- og Miljøudvalget, 23. september 2020, pkt. 186:

Indstilles godkendt

I forbindelse med, at Rebild Kommune har opsagt lejemålet i Børnehuset Skovbjørnen og at den kommunale grundkapital på Rytters Plads er sænket, jf. sag nr. 228 på ØK den 10. september 2020, har Himmerland Boligforening ansøgt om at etablere almene boliger på børnehusets areal med en anskaffelsessum, hvortil den kommunale grundkapital modsvarer den reduktion af den kommunale grundkapital, der er sket på Rytters Plads. Der skal således ikke afsættes ekstra finansiering til støttet byggeri, der skal træffes en beslutning om, hvorvidt finansieringen skal tilgå det ansøgte projekt.

Projektet omfatter Børnehuset Skovbjørnens areal, hvor der i sag nr. 49 på ØK den 12.02 2020 er redegjort yderligere for økonomien heri. Der er ansøgt om godkendelse af 9 almene familieboliger, der skal opføres som rækkehuse i ét plan. Boligerne opføres som 3-værelseslejligheder. Der ansøges om i alt 774 m² bruttoetageareal til boliger, hvorved hver bolig får et areal på 86 m². Ved den boligstørrelse udgør grundkapitalindskuddet 8 % af den samlede anskaffelsessum.

Boligerne er disponeret med et ankomstareal, hvorpå der er et udendørs depotrum, samt en delvist overdækket terrasse, der vender ud mod de fælles opholdsarealer. Bebyggelsen er skitseret med træbeklædning og grønne tage.

Projektet er i overensstemmelse med byplanvedtægt P.B.1 for Skørping. Maksimumsbeløbet for støttet byggeri udgør 345.000 kr. pr. bolig samt 16.750 kr/m² boligareal for tilsagn givet efter 1. august 2020. Det samlede maksimumsbeløb for projektet udgør 16.070.000 kr. Dette byggeri udnytter ikke det fulde maksimumsbeløb, idet den samlede anskaffelsessum på byggeriet udgør 15.286.000 kr. Anskaffelsessummen fordeles som vist herunder:

Omkostningsfordelingen i dette projekt er fornuftig, idet størstedelen af udgifterne ligger på entreprisen, som giver den direkte værdi i byggeriet. Som hovedregel bør udgifter til grundkøb ikke overstige 20 % af anskaffelsessummen, der skal ligge mindst 60 % på entreprisen og max 20 % på omkostninger og gebyrer, hvilket er overholdt i dette projekt.

Anskaffelsessummen finansieres som vist herunder:

Huslejeniveauet ligger på 6.943 kr./md. Det svarer årligt i gennemsnit til 967 kr./m², hvoraf driftsudgifterne udgør 325 kr./m². Umiddelbart vurderet ligger driftsomkostningerne på et fornuftigt niveau. Den resterende del af huslejen (kapitaludgifterne) er lovbestemte, og kan således ikke ændres.

Frem mod 2021 er der afsat 17,1 mio. kr. til grundkapital til nyt alment boligbyggeri. Den kommunale grundkapital udgør i dette projekt 1,223 mio. kr. som hentes fra det reducerede budget fra Rytters Plads, der skal således ikke afsættes ekstra finansiering.

I forbindelse med byggeriets afslutning, skal der stilles kommunegaranti for den del af kreditforeningslånet, der overstiger 60 % af ejendommens værdi.

Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalg og byråd anbefaler

Beslutning fra Teknik- og Miljøudvalget, 23. september 2020, pkt. 182:

Indstilles godkendt