Himmerland Boligforening har ansøgt om tilsagn om støtte til opførelse af 9 almene familieboliger på Enggården 40, Skørping. Byrådet godkendte skema A for projektet i 2020, men et uforudset behov for ekstra fundering under tre boliger gjorde, at licitationen oversteg projektets budget. Derfor ansøges nu om et tilrettet projekt.
Projektmaterialet kan ses i bilag 1. Boligerne opføres som rækkehuse i et plan fordelt i to blokke med 3 boliger og 6 boliger. De opføres som 3-værelsesboliger på 85 og 88 m2. Det samlede boligareal er på 777 m2. Byggeriet udformes, så det indpasses i de omkringliggende almene boliger. Der etableres fælles opholdsareal i tilknytning til boligerne, og parkering samles ved den eksisterende parkering i området.
Projektet er i overensstemmelse med byplanvedtægt nr. P.B.1 for området. Ved detailprojekteringen skal det påses, at projektet lever op til lokalplanens krav. Byggeriet skal overholde det gældende bygningsreglement.
Det indberettede skema A kan ses i bilag 2. Projektets anskaffelsessum er 17,615 mio. kr., svarende til det fulde maksimumsbeløb. Maksimumsbeløbet er den maksimale sum, som projektet må koste. Maksimumsbeløbet fastsættes med udgangspunkt i antallet af boliger og boligernes størrelser. Maksimumsbeløbet fastsættes (afhængig af boligtype) pr. bolig til 378.250 kr. (2023) og pr. kvadratmeter boligareal til 18.360 kr. (2023). Maksimumsbeløbet må ikke overskrides ved støttet boligbyggeri og reguleres årligt. Anskaffelsessummen fordeles som vist herunder:
Grundudgifter
|
Entrepriseudgifter
|
Omkostninger og gebyrer
|
0,950 mio. kr. (5%)
|
13,927 mio. kr. (79%)
|
2,738 mio. kr. (16%)
|
Forvaltningen vurderer, at omkostningsfordelingen i dette projekt virker fornuftig, idet størstedelen af udgifterne ligger på entreprisen, som giver den direkte værdi i byggeriet. Som hovedregel bør udgifter til grundkøb ikke overstige 20% af anskaffelsessummen, der skal ligge mindst 60% af de samlede udgifter på entreprisen og højst 20% på omkostninger og gebyrer, som er overholdt i dette projekt.
Anskaffelsessummen finansieres af et realkreditlån, et kommunalt grundkapitaltilskud og et beboerindskud. Procentsatserne for disse er lovfæstede. Ved almene familieboligprojekter afhænger grundkapitaltilskuddet af boligernes gennemsnitsstørrelse. For familieboliger med en størrelse på under 90 m2 er grundkapitalen på 8 % af anskaffelsessummen, ved 90-104 m2 udgør det 10 % og boliger større end 105 m2 12 %. Anskaffelsessummen for dette projekt finansieres som vist herunder:
Realkreditlån (90%)
|
Kommunal grundkapital (8%)
|
Beboerindskud (2%)
|
15,854 mio. kr.
|
1,409 mio. kr.
|
0,352 mio. kr.
|
Udover den kommunale grundkapital på 8% af anskaffelsessummen giver kommunen ved endelig godkendelse af skema A også tilsagn om at stille kommunal garanti for den del af kreditforeningslånet, som overstiger 60% af ejendommens markedsværdi. Kommunegarantien underskrives først, når byggeriet er opført, og kreditforeningen har vurderet byggeriets markedsværdi. Derfor kendes omfanget af kommunegarantien ikke på nuværende tidspunkt.
Sagen medfører ikke yderligere kommunal ydelsesstøtte. Ydelsesstøtte til realkreditlån betales fuldt ud af staten.
Huslejen er beregnet til 7.428 kr./mdr. for en bolig på 88 m2 ekskl. forbrugsudgifter. Det giver en årlig kvadratmeterpris på 1.013 kr./m2 ekskl. forbrugsudgifter. Heraf udgør kapitaludgifterne 680 kr./m2, og de øvrige driftsudgifter ekskl. forbrugsudgifter udgør 333 kr./m2 årligt. Sammenlignet med øvrige lejeboliger i Skørping er huslejeniveauet lidt højere, men ikke meget. Med de stigende priser på byggeri er dette huslejeniveau forventeligt for et nybyggeri i dag. Der er ikke tomgang i familieboligerne i Skørping i dag, hvilket viser et behov for flere lejeboliger i byen. Derfor vurderer forvaltningen, at huslejeniveauet virker fornuftigt.