Array

Forvaltningen indstiller, at Teknik og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalg og byråd anbefaler

Forslag til lokalplan nr. 339 og kommuneplantillæg nr. 5 har været fremlagt i offentlig høring i 9 uger. Et oversigtskort over planområdet kan ses i bilag 1. Forslag til kommuneplantillæg kan ses i bilag 2 og forslag til lokalplan i bilag 3. Planerne kan også findes i digital version her:

Kommuneplantillæg nr. 5
https://rebild.viewer.dkplan.niras.dk/DKplan/DKplan.aspx?TillaegId=68

Lokalplan nr. 339
https://rebild.viewer.dkplan.niras.dk/DKplan/DKplan.aspx?LokalplanId=436

Lokalplanen giver mulighed for en udvidelse af den eksisterende fødevarevirksomhed, Nørager Mejeri. Lokalplanområdet udlægges til erhvervsområde i form af fødevarevirksomhed indenfor miljøklasse 2-5. Der kan etableres en butik til salg af virksomhedens egne produkter på op til 250 m2, og der kan opstilles et solenergianlæg i områdets sydlige del.

En forudsætning for ibrugtagning af byggeri inden for lokalplanen er udvidelse af Troldvej. Der er ikke afsat midler til udvidelsen i Budget 2023.

I høringsperioden er der indkommet 5 høringssvar, som omhandler emnerne:

• Adgangsforhold
• Vejbyggelinje ved Bredgade
• Beplantning
• Støjgener
• Lysgener
• Udsigt

Høringssvarene er uddybet og kommenteret i bilag 5.

Beplantning

Aalborg Stift ønsker en mere præcis bestemmelse for alle træer i kantzonen, hvor der fremgår bestemmelser om træartsvalg og minimumsafstande mellem træerne. Derudover ønskes det, at der er pligt til, at træplantningen opretholdes.

Der har været dialog mellem Rebild Kommune, bygherre, bygherres rådgiver og Aalborg Stift, hvor der er nået frem til en enighed omkring en ændring af §8.4.

Forvaltningen indstiller, at §8.4 i lokalplanen ændres som beskrevet i bilag 5.

Vejdirektoratet har også bemærkninger til beplantning. De gør opmærksom på, at beplantningen ikke bør begrænse oversigten for adgange, og at træer ikke må stå indenfor sikkerhedszonen langs statsvejen. Forvaltningen vurderer ikke, at bemærkningen har indflydelse på lokalplanen, men at det er en oplysning til bygherre.

Forvaltningen indstiller, at lokalplanen ikke ændres på baggrund af høringssvaret.

Adgangsforhold

Vejdirektorat ønsker bl.a. at få beskrevet, at Løgstørvej/Bredgade er statsvej, og at Vejdirektoratet er vejmyndighed. Det er fra denne statsvej, at Nørager Mejeri skal have vejadgang.

Forvaltningen vurderer, at dette kan tilføjes til redegørelsen for at tydeliggøre, hvem der skal rettes henvendelse til i forhold til tilladelser mv.

Forvaltningen indstiller, at lokalplanen ændres på baggrund af høringssvaret. Der tilføjes en frase til afsnittet ”tilladelser eller dispensation efter anden lovgivning” for at konkretisere, at Løgstørvej/Bredgade er en statsvej, og at det er Vejdirektoratet, der er vejmyndighed på denne. Formuleringen er beskrevet i bilag 5.

Støjgener

Høringssvarene omhandler, at der opleves støjgener allerede fra nuværende bebyggelse, og at der ønskes, at der tages hånd om dette både i forhold til eksisterende forhold og for udvidelsen af Nørager Mejeri.

Forvaltningen kan oplyse, at Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier skal overholdes, og i miljørapporten er emnet omkring støj blevet belyst, hvor der er udarbejdet støjberegninger. Derudover er det sikret i lokalplanbestemmelser, at der ikke kan gives ibrugtagningstilladelse, hvis aktiviteter i lokalplanområdet påfører omgivelserne eller påvirkes af et støjniveau, der overstiger Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier.

Forvaltningen indstiller, at lokalplanen ikke ændres på baggrund af høringssvaret.

Supplerende høring

Ændringerne vedr. beplantning kræver supplerende høring af ejer. Ejer er hørt, og har været med i dialogen om den nye formulering.
Ændringen omkring adgangsforhold medfører ikke supplerende høring.

Miljøvurdering

Planen er omfattet af Miljøvurderingsloven, og der er udarbejdet en miljørapport, som har været sendt ud sammen med lokalplanen i høringsperioden. Miljørapporten kan ses i bilag 6. Efterfølgende er der udarbejdet en sammenfattende redegørelse med overvågningsprogram. Den sammenfattende redegørelse kan ses i bilag 7.

Bygherre har underskrevet en erklæring om fraskrivelse af overtagelsespligt for hele ejendommen. Den er tinglyst. Det betyder, at Rebild Kommune ikke kan blive pålagt at overtage ejendommen.

En forudsætning for ibrugtagning af byggeri inden for lokalplanen er udvidelse af Troldvej. Der er ikke afsat midler til udvidelsen i Budget 2023.

Array

Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalg og byråd anbefaler

Himmerland Boligforening har ansøgt om tilsagn om støtte til opførelse af 43 almene familieboliger på Torvegyden 3, Skørping (Rytters Plads). Byrådet godkendte skema A for projektet i 2020, men projektet blev kompliceret af miljøforhold og trafikale ændringer, som krævede tilretninger af projektet. Derfor ansøges nu om et tilrettet projekt.

Projektmaterialet kan ses i bilag 1. Boligerne opføres som en blanding af 10 rækkehuse og 33 etageboliger. Rækkehusene opføres i et plan som 4-værelsesboliger på 105 m². Etageboligerne opføres i to blokke af 3 etager med en blanding af 2- og 3-værelseslejligheder. De 2-værelseslejligheder er på 66 m². De 3-værelseslejligheder varierer med boligstørrelser mellem 77 og 106 m². Det samlede boligareal er på 3800 m². Der etableres fælles opholdsareal mellem boligblokkene, og parkering samles langs vejen rundt i området.

Projektet er i overensstemmelse med lokalplan nr. 277 for området. Ved detailprojekteringen skal det påses, at projektet lever op til lokalplanens krav. Byggeriet skal overholde det gældende bygningsreglement.

Det indberettede skema A kan ses i bilag 2. Projektets anskaffelsessum er 86,492 mio. kr., svarende til det fulde maksimumsbeløb. Maksimumsbeløbet er den maksimale sum, som projektet må koste. Maksimumsbeløbet fastsættes med udgangspunkt i antallet af boliger og boligernes størrelser. Maksimumsbeløbet fastsættes (afhængig af boligtype) pr. bolig til 378.250 kr. (2023) og pr. kvadratmeter boligareal til 18.360 kr. (2023). Maksimumsbeløbet må ikke overskrides ved støttet boligbyggeri og reguleres årligt. Anskaffelsessummen fordeles som vist herunder:

Forvaltningen vurderer, at omkostningsfordelingen i dette projekt virker fornuftig, idet størstedelen af udgifterne ligger på entreprisen, som giver den direkte værdi i byggeriet. Som hovedregel bør udgifter til grundkøb ikke overstige 20% af anskaffelsessummen, der skal ligge mindst 60% af de samlede udgifter på entreprisen og højst 20% på omkostninger og gebyrer, som er overholdt i dette projekt.

Anskaffelsessummen finansieres af et realkreditlån, et kommunalt grundkapitaltilskud og et beboerindskud. Procentsatserne for disse er lovfæstede. Ved almene familieboligprojekter afhænger grundkapitaltilskuddet af boligernes gennemsnitsstørrelse. For familieboliger med en størrelse på under 90 m² er grundkapitalen på 8 % af anskaffelsessummen, ved 90-104 m² udgør det 10 % og boliger større end 105 m² 12 %. Anskaffelsessummen for dette projekt finansieres som vist herunder:

Udover den kommunale grundkapital på 8% af anskaffelsessummen giver kommunen ved endelig godkendelse af skema A også tilsagn om at stille kommunal garanti for den del af kreditforeningslånet, som overstiger 60% af ejendommens markedsværdi. Kommunegarantien underskrives først, når byggeriet er opført, og kreditforeningen har vurderet byggeriets markedsværdi. Derfor kendes omfanget af kommunegarantien ikke på nuværende tidspunkt.

Sagen medfører ikke yderligere kommunal ydelsesstøtte. Ydelsesstøtte til realkreditlån betales fuldt ud af staten.

Huslejen er beregnet til 7.884 kr./mdr. for en bolig på 89 m² ekskl. forbrugsudgifter. Det giver en årlig kvadratmeterpris på 1.063 kr./m² ekskl. forbrugsudgifter. Heraf udgør kapitaludgifterne 702 kr./m², og de øvrige driftsudgifter ekskl. forbrugsudgifter udgør 361 kr./m² årligt. Sammenlignet med øvrige lejeboliger i Skørping er huslejeniveauet lidt højere, men ikke meget. Med de stigende priser på byggeri er dette huslejeniveau forventeligt for et nybyggeri i dag. Der er ikke tomgang i familieboligerne i Skørping i dag, hvilket viser et behov for flere lejeboliger i byen. Derfor vurderer forvaltningen, at huslejeniveauet virker fornuftigt.

Projektet fik forhåndstilkendegivelse ved prioritering af projekter for perioden 2018-2021. Ved prioritering af restpuljen for støttemidler for perioden 2022-2025 den 15. februar 2023 besluttede Økonomiudvalget at tildele yderligere 0,32 mio. kr. til projektet, så den samlede kommunale grundkapital blev hævet til 6,92 mio. kr., svarende til det ansøgte i dette projekt.

I forbindelse med byggeriets afslutning skal der stilles kommunegaranti for den del af kreditforeningslånet, som overstiger 60% af ejendommens værdi. Realkreditlån, der optages af den almene boligorganisation, vil ikke påvirke den kommunale låneramme. Som følge heraf vil kommunens garantistillelse overfor den del af lånet heller ikke have indflydelse på kommunens generelle låneadgang.

Ved godkendelse af ansøgningen vil kommunen modtage et støttesagsgebyr på i alt 2,5 promille af anskaffelsessummen, svarende til 0,216 mio. kr. Støttesagsgebyret foreslås at tilgå kommunekassen.