Array

Ingen bemærkninger

Rebild Kommune har i oktober 2021 modtaget en ansøgning om udarbejdelse af lokalplan for Østre Skovvej 14 i Bælum. I september 2022 besluttede Teknik- og Miljøudvalget at igangsætte belysning af projektet forud for udarbejdelse af lokalplanen, og projektet er nu fuldt belyst.

Placeringen er vist på oversigtskort i bilag 1. Området ligger i byzone og er i dag udlagt til erhverv i kommuneplanen. Det har tidligere huset en grovvarevirksomhed, der nu er lukket ned. Ansøger ønsker at omdanne området til boligområde med ca. 40 boliger opført som en blanding af tæt-lav og etageboliger i op til 2 etager. Projektet kræver derfor også tillæg til kommuneplanen.

Bebyggelsesprincippet
Bebyggelsesprincip for projektet er vedlagt i bilag 2. Området opbygges med grundstørrelser på 250-350 m², og bebyggelsen placeres omkring centrale fællesarealer. Der er en del terrænforskel på grunden, og området inddeles derfor i flere niveauer, der trapper op til det omgivende landskab mod øst. I delområde 2 planlægges der med fleksibilitet i byggemulighederne, så området kan anvendes til enten rækkehuse eller punkthuse med etageboliger i 2 etager, eller som en blanding af de to, som det er vist på kortbilaget. Her vil dog blive stillet krav om opdeling i bebyggelsen, så der er mulighed for udkig til landskabet fra boligområdet.

På bebyggelsesprincippet har de to nordligste boliger i delområde 1 adgang direkte fra Østre Skovvej. Dette vurderer forvaltningen er uhensigtsmæssigt og foreslår derfor at tilrette projektet i lokalplanlægningen, så alle boliger og parkeringspladser har adgang fra boligvejene. Det vil både være mest hensigtsmæssigt for trafiksikkerheden og skabe en større sammenhæng til området for de to boliger.

I delområde 3 skal der være mulighed for at opføre enten parcelhuse eller dobbelthuse. På kortbilaget er området skitseret som tre plateauer, der adskilles af støttemure. Forvaltningen vurderer, at dette vil skabe en unaturlig overgang til det omgivende landskab. Forvaltningen foreslår derfor, at bebyggelsen i delområde 3 skal tilpasses terrænet i området med en begrænset mulighed for terrænregulering på lige fod med øvrige boligområder.

De 12 boliger i delområde 1 nærmest Østre Skovvej ønskes opført som almene boliger, hvis der tildeles kvote hertil, mens resten opføres som private boliger. Projektet er dog ikke under forudsætning af, at der gives tilsagn om grundkapitaltilskud til almene boliger.

Ved disponering af restpuljen for støttemidler til almene boliger i perioden 2022-2025 den 15. februar 2023 besluttede Økonomiudvalget at tilkendegive overfor dette projekt, at det vil kunne godkendes til støttemidler.

Der er konstateret jordforurening på grunden, og derfor er der lavet en miljørapport for jordforureningen. Rapporten viser, at jordforureningen ikke er en hindring for at omdanne grunden til boligformål.

Derudover er projektet belyst med servitutredegørelse, trafikal redegørelse og klimaredegørelse. Der går flere strømningsveje fra det åbne land mod vest ind gennem området. Disse strømningsveje friholdes for bebyggelse, så vandet ikke blokeres. Alt overfladevand ledes til bassin indenfor området og afledes herfra til vandledningen.

Alt i alt vurderes det tilrettede projekt at kunne realiseres.

Ved Teknik- og Miljøudvalgsmødet den 16. august 2023 blev lokalplanen for Østre Skovvej 14 udvalgt til at opstarte planarbejdet i 4. kvartal 2023, hvis det afklarede projekt godkendes. Ved godkendelse af projektet vil forvaltningen derfor påbegynde udarbejdelsen af planen.

Forvaltningen indstiller til Teknik- og Miljøudvalget

Array

Bygherre har underskrevet en erklæring om fraskrivelse af overtagelsespligt for hele ejendommen. Den er tinglyst. Det betyder, at Rebild Kommune ikke kan blive pålagt at overtage ejendommen.

En forudsætning for ibrugtagning af byggeri inden for lokalplanen er udvidelse af Troldvej. Der er ikke afsat midler til udvidelsen i Budget 2023.

Forslag til lokalplan nr. 339 og kommuneplantillæg nr. 5 har været fremlagt i offentlig høring i 9 uger. Et oversigtskort over planområdet kan ses i bilag 1. Forslag til kommuneplantillæg kan ses i bilag 2 og forslag til lokalplan i bilag 3. Planerne kan også findes i digital version her:

Kommuneplantillæg nr. 5
https://rebild.viewer.dkplan.niras.dk/DKplan/DKplan.aspx?TillaegId=68

Lokalplan nr. 339
https://rebild.viewer.dkplan.niras.dk/DKplan/DKplan.aspx?LokalplanId=436

Lokalplanen giver mulighed for en udvidelse af den eksisterende fødevarevirksomhed, Nørager Mejeri. Lokalplanområdet udlægges til erhvervsområde i form af fødevarevirksomhed indenfor miljøklasse 2-5. Der kan etableres en butik til salg af virksomhedens egne produkter på op til 250 m2, og der kan opstilles et solenergianlæg i områdets sydlige del.

En forudsætning for ibrugtagning af byggeri inden for lokalplanen er udvidelse af Troldvej. Der er ikke afsat midler til udvidelsen i Budget 2023.

I høringsperioden er der indkommet 5 høringssvar, som omhandler emnerne:

• Adgangsforhold
• Vejbyggelinje ved Bredgade
• Beplantning
• Støjgener
• Lysgener
• Udsigt

Høringssvarene er uddybet og kommenteret i bilag 5.

Beplantning

Aalborg Stift ønsker en mere præcis bestemmelse for alle træer i kantzonen, hvor der fremgår bestemmelser om træartsvalg og minimumsafstande mellem træerne. Derudover ønskes det, at der er pligt til, at træplantningen opretholdes.

Der har været dialog mellem Rebild Kommune, bygherre, bygherres rådgiver og Aalborg Stift, hvor der er nået frem til en enighed omkring en ændring af §8.4.

Forvaltningen indstiller, at §8.4 i lokalplanen ændres som beskrevet i bilag 5.

Vejdirektoratet har også bemærkninger til beplantning. De gør opmærksom på, at beplantningen ikke bør begrænse oversigten for adgange, og at træer ikke må stå indenfor sikkerhedszonen langs statsvejen. Forvaltningen vurderer ikke, at bemærkningen har indflydelse på lokalplanen, men at det er en oplysning til bygherre.

Forvaltningen indstiller, at lokalplanen ikke ændres på baggrund af høringssvaret.

Adgangsforhold

Vejdirektorat ønsker bl.a. at få beskrevet, at Løgstørvej/Bredgade er statsvej, og at Vejdirektoratet er vejmyndighed. Det er fra denne statsvej, at Nørager Mejeri skal have vejadgang.

Forvaltningen vurderer, at dette kan tilføjes til redegørelsen for at tydeliggøre, hvem der skal rettes henvendelse til i forhold til tilladelser mv.

Forvaltningen indstiller, at lokalplanen ændres på baggrund af høringssvaret. Der tilføjes en frase til afsnittet ”tilladelser eller dispensation efter anden lovgivning” for at konkretisere, at Løgstørvej/Bredgade er en statsvej, og at det er Vejdirektoratet, der er vejmyndighed på denne. Formuleringen er beskrevet i bilag 5.

Støjgener

Høringssvarene omhandler, at der opleves støjgener allerede fra nuværende bebyggelse, og at der ønskes, at der tages hånd om dette både i forhold til eksisterende forhold og for udvidelsen af Nørager Mejeri.

Forvaltningen kan oplyse, at Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier skal overholdes, og i miljørapporten er emnet omkring støj blevet belyst, hvor der er udarbejdet støjberegninger. Derudover er det sikret i lokalplanbestemmelser, at der ikke kan gives ibrugtagningstilladelse, hvis aktiviteter i lokalplanområdet påfører omgivelserne eller påvirkes af et støjniveau, der overstiger Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier.

Forvaltningen indstiller, at lokalplanen ikke ændres på baggrund af høringssvaret.

Supplerende høring

Ændringerne vedr. beplantning kræver supplerende høring af ejer. Ejer er hørt, og har været med i dialogen om den nye formulering.
Ændringen omkring adgangsforhold medfører ikke supplerende høring.

Miljøvurdering

Planen er omfattet af Miljøvurderingsloven, og der er udarbejdet en miljørapport, som har været sendt ud sammen med lokalplanen i høringsperioden. Miljørapporten kan ses i bilag 6. Efterfølgende er der udarbejdet en sammenfattende redegørelse med overvågningsprogram. Den sammenfattende redegørelse kan ses i bilag 7.