Forvaltningen har modtaget en ansøgning om et etageboligbyggeri på Hobrovej 85 i Støvring, se oversigtskort i bilag 1. Der er i ansøgningen indrettet 5 etageboliger fordelt på 3 etager med tilhørende fælles opholdsareal og parkering i baggården. Ansøgning/skitseforslag fra ansøger er i bilag 2.

Ejendommen er omfattet af en kommuneplanramme 09.C1, der fastlægger anvendelsen til centerområde samt lokalplan nr. 147. Lokalplanen har som formål at sikre detailhandelsbutikker omkring Hobrovej, Viborgvej, Jernbanegade og den nederste del af Bavnebakken. Lokalplanen fastlægger, at stueetagen mod Viborgvej, Hobrovej og Jernbanegade kun må anvendes til butikker og andre servicerelaterede erhverv. De andre etager af bebyggelsen kan anvendes som bolig.

Det fremgår af anvendelsesbestemmelserne, at der skal være detailhandel eller erhverv i stueetagen mod Hobrovej, og der kan derfor ikke dispenseres fra dette.

Det ansøgte projekt holder sig indenfor lokalplanen mht. bebyggelsens omfang, parkering og opholdsareal. Det er ikke i overensstemmelse med lokalplanen i forhold til tagudformning samt bebyggelsens placering i forhold til oversigtsforhold ved udkørsel til Hobrovej. Det betyder, at der skal dispenseres til fladt tag og at bygningen skal trækkes tilbage fra Hobrovej i forhold til skitseprojektet. Håndtering af disse forhold vil ske i byggesagsbehandling.

Projektets gennemførelse vil kræve et tillæg til lokalplan nr. 147, der tilføjer muligheden for boliger i stueetagen. Hvis projektet derimod gennemføres med erhverv i stueetagen, vil anvendelsen være i overensstemmelse med lokalplanen og der vil kunne gives en byggetilladelse, når de tidligere nævnte forhold er løst. Derefter kan det overvejes, om der kan gives en midlertidig dispensation til boliger i stueetagen, hvis der i en periode ikke er brug for erhvervslejemål.

Med Kommuneplan 2021 er afgrænsning af butiksområdet i Støvring midtby justeret, så Hobrovej 85 ikke længere ligger inden for butiksområder, se bilag 3. I 2015 blev lokalplan nr. 291 vedtaget, der gav mulighed for de etageboliger, der ligger på den anden side af Hobrovej.

I forbindelse med Kommuneplan 2021 og ændringen af detailhandelsafgrænsningen i Støvring, er der politisk accepteret ny planlægning med formål at kigge på lokalplanerne i Støvring midtby i forhold til at tilpasse dem efter den nye bymidteafgrænsning. Dette inkluderer bl.a. at ændre på muligheden for butikker de steder, der ligger uden for detailhandelsafgrænsningen i Støvring og afveje, hvor kravet til erhverv og lign. i stueetagen skal bevares. En levende og sammenhængende bymidte består dog af andre funktioner end butikker, og det skal sikres, at der også til fremtiden er mulighed for liberale erhverv, service, restauranter mv. i midtbyen. Støvring forventes desuden også at vokse de kommende år, hvorved der med tiden forventes brug for flere arealer til centerfunktioner.

Det er forvaltningens vurdering, at det er nødvendigt med en samlet afvejning af interesser i Støvring midtby. Det vil være relevant at se denne forespørgsel i samme sammenhæng, når denne planlægning indeholder de samme afvejninger. Tilpasningen af lokalplanerne i Støvring midtby er tidskrævende, da det er alle midtbyens lokalplaner, der skal kigges på.

Tilføjelsen af muligheden for boliger i stueetagen vil skabe mulighed for yderligere anvendelser, end hvis stueetagen skulle holdes til butik eller erhverv. Det kan medvirke til, at bebyggelsen kan målrette sig efter den aktuelle efterspørgsel og derved minimere risikoen for, at der står tomme bygninger/lokaler. Det er dog vigtigt at sikre, at der er de nødvendige erhvervsarealer i midtbyen, så disse funktioner ikke spredes unødigt.

Det ansøgte projekt vil skabe fortætning og udnytte arealressourcen bedre på ejendommen frem for den ene eksisterende åben-lav bolig.

Ingen bemærkninger

Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget træffer beslutning om, at stillingtagen til anvendelsen af stueetager i Støvring midtby skal indgå i den allerede accepterede planlægning vedr. tilpasning af lokalplaner i Støvring midtby.

Ansøger ønsker at udvikle et boligområde på ca 2,6 ha i forlængelse af Stabellsvej og Nordvestvej i Nørager. Området ønskes udstykket til parcelhuse, og evt. et område til rækkehuse. Det ansøgte boligområde fremgår af bilag 1. Udstykningen fremgår af bilag 2.

Overordnet er placeringen og udnyttelsen af den eksisterende infrastruktur hensigtsmæssig i forhold til at udvikle Nørager. Det vurderes også, at der både kan gives mulighed for parcelhuse og for rækkehuse på en del af arealet.

Projektet skal tilpasses på nogle områder i forbindelse med planlægningen, men det vurderes, at de hensyn kan varetages i området, så der fortsat kan udvikles et fornuftigt boligområde. De fornødne tilpasninger og udarbejdelse af tekniske undersøgelser vil dog først blive igangsat, hvis det besluttes, at arealet skal søges udlagt i kommuneplanen. På bilag 3 fremgår de bindinger, der påvirker udstykningsplanen.

Der skal reserveres areal til et regnvandsbassin, hvilket er muligt i den sydvestlige del af området. Derudover skal stiudlæggene tilpasses, så der er plads til ledninger i traceet.

Ca. 50 m fra området ligger et erhvervsområde. Det skal sikres, at udstykningen holder mindst 50 m til erhvervsområdet, så der ikke opstår miljøkonflikter. Det får betydning for den vestlige afgrænsning af området. Mod vest ligger ligeledes et beskyttet jorddige, hvoraf tilstanden ikke må ændres. Friholdelsen af diget vil medvirke til at sikre fornøden afstand til erhvervsområdet. Der er et fortidsminde nordvest for området, der også medfører lidt tilpasning af udstykningen. Derudover er en del af området udlagt i et boringsnært beskyttelsesområde (BNBO). Det skal undersøges, hvilken betydning hensynet til sikring af vandværksboringerne får for lokalplanen.

Udlæg i kommuneplanen

Området ligger i landzone, og det er ikke udlagt i kommuneplanens rammer som boligområde.

Der er ikke restrummelighed til udlæg af et nyt boligområde i Nørager, da alle arealer blev fordelt i Kommuneplan 2021. I forbindelse med Kommuneplan 2021 blev der i Nørager opgjort en restrummelighed på 6,3 ha (inkl. nye udlæg). Der blev den 18. november 2020 fremlagt en sag til byrådet med en samlet oversigt over behov for nye boligarealer og restrummelighed i de enkelte byzonebyer. Her blev der i Nørager opgjort en restrummelighed på 5,1 ha, mens behovet for nyt boligareal blev opgjort til 4,5 ha. På baggrund af den sag blev det prioriteret, hvordan arealer til byudvikling med boliger skulle fordeles, herunder at der blev udlagt et nyt boligområde ved Kathrinevej i Nørager, hvormed den samlede restrummelighed til boliger i Nørager er blevet 6,3 ha i Kommuneplan 2021.

Der er i kommuneplanens rammer udlagt et areal ved Kathrinevej i Nørager (bilag 4). Her er lokalplanen sat i gang, men lokalplanlægningen afventer stillingtagen til minkfarmen tæt på. Ejer har ansøgt om erstatning for at lukke sit minkerhverv permanent ned. På Nøragervej er der ved at blive byggemodnet et boligområde og sammen med arealet på Kathrinevej giver det fornuftig mulighed for boligudvikling i Nørager.

Eftersom der er udlagt tilstrækkeligt areal til boliger i Nørager og kommuneplanen udlægger nye boligområder svarende til det samlede behov, er det ikke umiddelbart muligt med et kommuneplantillæg at udlægge ekstra boligareal. Planlægningen bør derfor afvente genberegning af restrummelighed i næste kommuneplanrevision.

Alternativt kan der flyttes boligareal til Bredgade i Nørager gennem et kommuneplantillæg. Det betyder, at der skal findes et eller flere boligområder af omtrent samme størrelse, som i stedet skal udtages af kommuneplanen.

Inddragelse af nye arealer til byudvikling er pr. definition ikke miljømæssigt bæredygtigt. Der er fortætning af eksisterende by et bedre alternativ. Det taler også imod, at der udlægges ekstra boligareal i Nørager før eksisterende restrummelighed er udnyttet. Arealet ligger dog hensigtsmæssigt i forhold til at udnytte og bygge videre på eksisterende infrastruktur, hvilket er hensigtsmæssigt ud fra et økonomisk perspektiv og for at udnytte eksisterende strukturer.

Ingen bemærkninger

Forvaltningen indstiller, at Teknik og Miljøudvalget tager stilling til,

om ansøgningen skal afvente genberegning af restrummelighed i forbindelse med Kommuneplan 2025, eller

om der skal flyttes boligareal til Bredgade fra et uudnyttet boligområde.