Beskrivelse af lokalplanforslag

Formålet med lokalplanen er åben-lav boligbebyggelse i form af fritliggende enfamiliehuse.

Lokalplanområdet er ca. 4 ha stort, og ligger i Nørager by. Området er en del af Nøragervej 15.

I planlægningen har der været et særligt fokus på at skabe en sammenhæng med naturen, samt at skabe en blød overgang til det åbne land. Lokalplanen fastlægger at bebyggelsen maks. må opføres i 1 etage og en maks. højde på 5,5 meter. Ved at bebyggelsen ikke kan opføres i flere etager, sikres det at bebyggelsen kan passe ind i naturomgivelserne.

Lokalplanen sikrer både kiler og udsigtsbånd til skovbrynet ved den fremtidige bebyggelse. Hensigten med kilen er at få skabt udsyn og en forbindelse til de landskabelige værdier i området. Den grønne kile har flere funktioner, og er også med til at skabe fælles opholdsarealer, som kan benyttes af beboerne. Udsigtsbåndene er vejene, som ikke er omkranset af grunde, men har et frit areal forenden. Derved bliver der flere steder i lokalplanområdet skab udsyn til naturen og skoven som omkranser planområdet.

Planområdet grænser op til det åbne land, og lokalplanen fastlægger derfor krav til bebyggelsens udseende. Lokalplanen indeholder bestemmelser om at bygninger ikke må fremstå med hvide facader eller grå nuancer lysere end S-2000-N. Hvid er en signalfarve, som er tydelig i det åbne landskab, og ønsket med området er, at bebyggelsen harmonerer og integrerer med landskabet.

Realiseringen af lokalplanen forudsætter, at Miljøstyrelsen reducerer skovbyggelinjen. I planlægningsprocessen har der været dialog med Miljøstyrelsen omkring skovbyggelinjen.

Forvaltningen forventer at ansøge om at få reduceret skovbyggelinjen til 30 meter fra skovbrynet. Hvis skovbyggelinjen bliver reduceret til 30 meter fra skovbrynet, vil få af grundene blive berørt af skovbyggelinjen. Ved en reduktion til 30 meter fra skovbrynet vil der være plads til placering af primær bebyggelse udenfor skovbyggelinjen på grundene. Se nedenstående kort, som illustrerer hvor skovbyggelinjen vil være placeret ved en reduktion til 30 meter fra skovbrynet (rød linje).

Beskrivelse af kommuneplantillæg

Projektet er ikke i overensstemmelse med kommuneplan 2017. Derfor er der gennemført en forudgående offentlighed, og udarbejdet et tillæg til kommuneplanen. I den forudgående offentlighed indkom der ingen høringssvar.

Gennem tillægget udvides den eksisterende ramme 04.B160 for boligområde og den eksisterende ramme 04.R160 for rekreativt område.
Afgrænsningen for 04.B160 ændres ved at rammen udvides med ca. 3 ha. Afgrænsningen for 04.R160 ændres ved at rammen udvides med ca. 1 ha og der ændres ikke yderligere på rammen.

Miljøvurdering

Planen er omfattet af Miljøvurderingsloven. Der er foretaget en screening af planforslagets mulige indvirkning på miljøet. På den baggrund er det vurderet, at der ikke skal laves en miljøvurdering.

Udgifter til byggemodning og etablering af området.

Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalg og byråd anbefaler

at forslag til tillæg nr. 24 til kommuneplan 2017 sendes i offentlig høring i 8 uger

at forslag til lokalplan nr. 334 sendes i offentlig høring i 8 uger

Der har tidligere været fremlagt et lokalplanforslag for boliger for området. Ansøger valgte at trække det daværende projekt, som bestod af en kombination af etageboliger i 2 etager og parcelhuse. Forvaltningen vurderede, at det ændrede projekt krævede en ny lokalplan. Byrådet besluttede derfor at lade planforslaget bortfalde.

Formålet med det nye forslag til lokalplan er:

• at give mulighed for boliger med åben lav bebyggelse,
• at sikre at udstykningen tilpasses eksisterende beplantning og
• at mindske risikoen for oversvømmelse.

Lokalplanområdet ligger i den nordlige del af Skørping ud mod det åbne land. Lokalplanområdet er ca. 3,7 ha stort, og ligger i landzone i dag. Lokalplanområdet har hidtil været dyrket mark. Øst for lokalplanområdet ligger beskyttet natur bl.a. med flere vandhuller og moserarealer, hvor der findes en række paddearter, som er beskyttet (bilag 4 arter).

I planlægningen har der været et særligt fokus på indpasning af planområdet i landskabet, hensyn til padder og håndtering af overfladevand. Lokalplanen fastlægger forholdvis restriktive bestemmelser for højden af byggeri på 7,5 m for hovedparten af planområdet og på 6,5 m i den nordøstlige del af området. Lokalplanen fastsætter restriktive bestemmelser for befæstelsesgraden. Det vil sige, hvor stor en del af en grund, som kan bebygges og anlægges til terrasse og indkørsel. Endeligt fastlægger lokalplanen byggelinjer på nogle af grundene i området. Det er bl.a. disse 3 bestemmelser, som varetager hensyn til natur, landskab og håndtering af overfladevand.

I forhold til bebyggelsens udformning og udseende er der en stor frihedsgrad i lokalplanen og den fastsætter dermed kun få bestemmelser om udformning og udseende af bebyggelsen.

Lokalplanen stiller krav om at der skal etableres fortov i en side langs den del af vejen, som ligger tættest på Hanehøjvej. Kravet stilles af trafiksikkerhedsmæssige hensyn og som en del af de krav kommunen stiller for at overtage veje. Ansøger ønsker ikke fortovet etableret, da der ønskes et grønt udtryk i området og for at begrænse befæstet areal. Ansøger ønsker i stedet at etablere en grussti langs vejen.

Planen er omfattet af Miljøvurderingsloven. Der er foretaget en screening af planforslagets mulige indvirkning på miljøet. På baggrund af en miljøscreening er det vurderet, at planforslaget kan have væsentlige indvirkninger på miljøet. Derfor er der udarbejdet en miljørapport, som er vedlagt i bilag 3. Miljøvurderingen behandler emnerne natur, landskab og overfladevand.

Byrådet besluttede på møde d. 18. dec. 2019, at kommunen ikke længere overtager veje i privat og kommunale udstykninger, dog fastholdes overtagelse af vejene, hvis udstykker er stillet i udsigt, at vejene overtages i tidligere fremsatte forslag til lokalplan for området. Vejene i lokalplanområdet er omfattet undtagelsen i beslutningen. Det vil sige, at kommunen skal overtage vejene, når de er godkendt.

Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalg og byråd anbefaler, at forslag til lokalplan nr. 326 med tilhørende miljørapport sendes i offentlig høring i 4 uger.