Byrådet har den 27. juni 2019 (sag nr. 108) besluttet, at et nyt sundhedshus skal placeres i Støvring Ådale. Inden projektet kan fortsætte, skal der tages stilling til udbudsform. Forvaltningen ønsker, at der tages stilling til, hvordan projektet udbydes, og vil i det efterfølgende redegøre for to muligheder: Udbud i fag- eller hovedentreprise og udbud i totalentreprise. Bilagene "Notat vedr. udbudsstrategi" og "Illustration af sundhedshusets tre enheder" er vedhæftet sagen.
Rebild Kommune har indgået et samarbejde med Kuben Management A/S (Kuben), som er rådgiver i arbejdet med planlægningen af sundhedshusets realisering.
Et sundhedshus opdelt i tre enheder
Kuben anbefaler, at sundhedshuset visuelt fremtræder som ét hus, men at byggefeltet som sundhedshuset er planlagt til at ligge på, opdeles i tre nabomatrikler/sokkelgrunde:
- Et kommunalt ejet sundhedscenter, som opføres af Rebild Kommune. Denne enhed indeholder borgerrettede aktiviteter som sundhedsfremme, forebyggelse, rehabilitering og genoptræningsfaciliteter.
- Et privat ejet hus med fællesfunktioner. Denne enhed indeholder bl.a. samtalerum, mødefaciliteter, reception, kantine og mulighed for café. Det er intentionen, at Rebild Kommune skal kunne leje faciliteter i denne bygning. Denne bygning skal opføres, ejes og udlejes af en privat samarbejdspartner. I denne bygnings stueetage vil der blive arbejdet med ekstern operatør om placering af café.
- Et praksishus, som er privat ejet og opdelt i "ejerlejligheder" med det formål, at byens praktiserende læger og tandlæger og evt. andre sundhedsaktører skal kunne købe eller leje en lejlighed.
Udbudsform
- Traditionelt udbud i fag- eller hovedentreprise
Kuben vurderer, at fordelen ved at vælge et traditionelt udbud er lille, nærmende sig mindre egnet i den aktuelle byggesag med kommunens afhængighed af kombinationen af egne og andre bygningsenheder (for sundhedshusets fulde etablering).
- Tidligt udbud i totalentreprise
Kuben vurderer, at scenariet har store fordele i den aktuelle byggesag, hvor der skal findes en medbygherre til de private bygningsenheder samtidig med, at Rebild Kommune på baggrund af forskellige projekter kan forhandle sig frem til et endeligt projekt, hvor totalentreprenørteamet tager ansvaret for dets bygbarhed.
Opgavens kompleksitet fordrer et sammenspil af alle byggeriets parter i et tæt samarbejde, og på den baggrund er det Kubens anbefaling, at projektet udbydes i en tidlig totalentreprise konkurrence. I den forbindelse er det deres anbefaling at anvende tildelingskriteriet "bedste forhold mellem pris og kvalitet". Formålet er at sikre at kriterierne pris, arkitektonisk kvalitet og funktionalitet ligger til grund for de indkomne tilbud. Kuben anbefaler endvidere, at udbudsformen "udbud med forhandling" anvendes. Fordelen ved at udbyde i totalentreprise med forhandling er, at der kan sættes krav til udvælgelsen af det samlede totalentreprenørteam. Herved kan det sikres, at der både er kompetencer indenfor arkitektur, funktion, bruger involvering, imens totalentreprenøren sikrer, at det økonomisk kan lade sig gøre at udføre det tilbudte projekt. Ved "udbud med forhandling", hvor både tekniske rådgivere og totalentreprenør er med, er der mulighed for i forhandlingsforløbet at få afklaret, hvad der rent faktisk kan lade sig gøre inden for kommunens budget, i modsætning til et traditionelt udbud målrettet fag- eller hovedentreprise, hvor det ofte, efter Kubens erfaring, viser sig ikke at være realiserbart indenfor den givne økonomi. Brugerne kan ved et "udbud med forhandling" ydermere opnå en indflydelse, som vil være vanskelig at opnå på samme måde ved et traditionelt udbud.Ved et udbud i totalentreprise udgør rådgiver honoraret 4 - 5 % af den totale anskaffelsessum på 29.520.000 kr. Ved et traditionelt udbud viser erfaringstal, at rådgiver honorar ligger på 8 -9 %.
Tidsplan
Ved traditionelt udbud i fag- eller hovedentreprise estimeres det samlede tidsforbrug til udbuddet til 15 mdr. Dertil kommer, at der ved et traditionelt udbud i fag- eller hovedentreprise forud for udbud skal findes en medinvestor/-bygherre. Det er Kubens vurdering, at det vil tage op mod 6 måneder at finde og indgå aftale med medinvestor/-bygherre, og dette vil skulle tillægges processen. Et traditionelt udbud i fag- eller hovedentreprise forventes derfor at tage op imod 21 måneder.
Ved tidligt udbud i totalentreprise estimeres det samlede tidsforbrug til udbuddet til 9 mdr. Det tidlige udbud i totalentreprise vil derfor have et estimeret mindre tidsforbrug på 12 mdr. i forhold til det traditionelle udbud i fag- eller hovedentreprise.Begge scenariers forløb er set i forhold til det optimerede udbudsforløb. For begge scenarier skal der tillægges tid til politisk behandling, men i et omfang der forventeligt er ensartet.
Markedsdialog
Forud for udbuddet kan der afholdes en markedsdialog med potentielle bydende. For at få et optimalt udbytte forudsætter det dog bl.a., at udbudsform og grundlag er kendt. Når der er en politisk beslutning om udbudsform, kan markedet afdækkes med et mere retvisende resultat. Markedsdialogen kan og skal derfor mere ses som et værktøj til at konkretisere og målrette udbudsbeskrivelserne, så udbuddet rammer ind i markedet. Det er Kubens klare overbevisning, at der på baggrund af den opstillede økonomi vil være interesse for at byde ind på en sådan opgave.
Forvaltningen anbefaler derfor, at der forud for udbuddet afholdes markedsdialog med potentielt bydende.
Borger- og brugerinddragelse
Forvaltningen og Kuben har holdt møder med flere ydernumre-praksis samt en tandlæge om krav til rumfordeling og økonomi. Dialogen har været overvejende positiv og med stor opbakning til projektet. I rimelig tid inden færdiggørelse af udbudsmateriale, vurderet til at være 2. kvartal 2020, skal Rebild Kommune og de praktiserende læger lave en betinget samarbejdsaftale/bindende hensigtserklæring. Efter indgåelse af kontrakt med totalentreprenør vil der være en uddybende brugerproces med alle slutbrugere af sundhedshuset, hvor rummenes kvaliteter og funktioner konkretiseres yderligere.
Borgere mv. havde ved et åbent husarrangement den 30. oktober og den 1. november mulighed for at se en udstilling om projektet i Støvring Ådale samt det kommende sundhedshus. Det vurderes, at der var ca. 120 besøgende. Der var udelukkende positive tilkendegivelser om det nye sundhedshus.
Relaterede sager
Til orientering har forslag til kommuneplantillæg nr. 16 og lokalplan nr. 312 og tilhørende designmanual for centerområdet i Støvring Ådale været i offentlig høring frem til 8. november 2019. Behandling af høringssvar og endelig godkendelse af planerne forelægges til politisk behandling i januar 2020. Ligeledes forelægges resultaterne af en markedsanalyse og realiseringsstrategi for Støvring Ådale samt anbefalinger til det videre arbejde til politisk behandling i januar 2020.
Udskriv
Læs højt
