Array

Forvaltningen indstiller til Teknik- og Miljøudvalget

Der er indsendt en anmodning om ændring af den gældende lokalplan nr. 298 for boligområdet Skovkanten på Gammel Skørpingvej i Skørping. Se Bilag 1 – Oversigtskort.

Boligområdet reguleres af lokalplan nr. 298, som er vedtaget den 22. december 2016. Lokalplanen giver mulighed for anvendelse til åben-lav boligbebyggelse i form af parcelhuse. Ansøger har ansøgt om ændring af lokalplanen, så der gives mulighed for opførelse af tæt-lav boligbebyggelse på arealet i den østligste del af boligområdet, som grænser op til Gammel Skørpingvej. Se Bilag 2 – Areal til udvidet anvendelse. Området omfatter matrikel nr. 32i, 32k og 32l, hvor der ønskes opført 6 boliger i form af 3 dobbelthuse i stedet for 3 parcelhuse, som gældende lokalplan giver mulighed for. Se Bilag 3 – Berørte matrikler. Forvaltningen har ikke set et udstykningsprincip endnu, og der mangler yderligere belysning af, hvorvidt ændringen giver anledning til forespørgsel af forundersøgelser for at belyse projektets realiseringsmuligheder. Ansøger anmoder om en ændring af lokalplanen, fordi det indtil nu ikke har været muligt at afhænde grundene til parcelhuse. Ansøger har afsat dobbelthuse på Hanehøjvej og ønsker derfor også at opføre dobbelthuse på Skovkanten.

Hensigten med gældende lokalplan nr. 298 er at bevare karakteren af det oprindelige landskab og sikre, at bebyggelsen tilpasser sig eksisterende terræn. Lokalplanområdet er udlagt med parcelhusgrunde på mindst 800 m² og store grønne arealer for at sikre en åben og grøn struktur i boligområdet. Hvis området anvendes til tæt-lav boliger, vil der kunne opføres flere boliger, hvorved området vil fremstå tættere bebygget. Dette vil være i modstrid med intentionerne om at sikre, at bebyggelsen udformes med en åben grøn struktur med respekt for de landskabelige træk.

I forbindelse med afklaring af muligheder og potentielle bindinger for planlægning af tæt-lav boliger, er der afholdt høring med forvaltningens berørte afdelinger. Med hensyn til affaldshåndtering har etablering af tæt-lav boligbebyggelse ingen væsentlig betydning. Områdets eksisterende vejforsyning vil ligeledes kunne håndtere 6 boliger i stedet for 3, som gældende lokalplan giver mulighed for.

Området er med gældende lokalplan spildevandskloakeret. Det betyder, at regnvand skal håndteres på egen grund. Da der ikke kan ændres på kloakeringsprincippet i området, vil principperne også gøre sig gældende for planlægning af tæt-lav boligbebyggelse.

En fortætning af grundene, herunder øget befæstelse i form af ekstra parkeringspladser, depotrum, belægninger til stier og terrasser mv., vil betyde, at mængden af regnvand, der skal tilbageholdes og nedsives på hver enkelt matrikel, ligeledes øges. De pågældende matrikler ligger i kuperet terræn, der falder fra øst mod vest med 4-5 højdemeter over grundenes dybde på ca. 40 meter. Da terrænet er markant skrånende på de pågældende matrikler, er det særligt vigtigt, at vandet ledes korrekt. Hvis ikke vandet ledes korrekt, vil der være risiko for, at vandet løber ud på vejen og længere ned i terrænet, hvilket kan give oversvømmelse af områdets lavereliggende boliger.

Hvis forvaltningen skal arbejde videre med afklaring, skal det belyses, hvorvidt der er plads til dobbelthuse, depoter, parkering og hvad det måtte indebære med fremføring af ekstra spildevandsstik samt faskiner til at håndtere regnvandet.

Forvaltningen anbefaler, at lokalplantillægget ikke prioriteres til udarbejdelse. Lokalplan nr. 298 er en nyere lokalplan. Arealet omfatter et begrænset antal byggegrunde holdt op i mod at processen for udarbejdelse af et lokalplantillæg for tæt-lav boliger er ensbetydende med ny planlægning.

Ingen bemærkninger.

Teknik og Miljøudvalget, Økonomiudvalget

Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget drøfter og overfor Økonomiudvalg anbefaler:

• Om der skal fastholdes mere areal til erhvervsformål, herunder om det er scenarie 1 eller 2 på Bilag 5, og sender ophævelsen i ny høring i 4 uger, eller
• Om delvis ophævelse af lokalplan 211 vedtages.

Rebild Sportsrideklub har midlertidig dispensation til at anvende et erhvervsareal ved Juelstrupparken til hestefolde (oversigtskort i Bilag 1).

Dispensationen er udløbet, og forholdet skal lovliggøres. Økonomiudvalget traf d. 25. marts 2021 beslutning om, hvor stort areal rideklubben skulle tilbydes at leje, hvormed lovliggørelsen af forholdet skal ske ved delvis ophævelse af lokalplan 211. På Bilag 2 fremgår det med blåt, hvilket areal det blev besluttet at fastholde til erhvervsjord. I forbindelse med arkæologiske forundersøgelser blev dette areal imidlertid opgivet igen, da det var for dyrt at udgrave. Derfor omfatter forslaget om delvis ophævelse også det blå areal.

Delvis ophævelse af lokalplan 211 har været i offentlig høring i 4 uger. Forslaget er vedlagt som Bilag 3. Konsekvensen ved ophævelsen er, at en del af lokalplanen for erhvervsområdet ved Juelstrupparken ophæves, og at området fremover alene reguleres af kommuneplanens rammer.

Området er i Kommuneplan 2021 omfattet af rammeområde 09.R10 - Rekreativt område, som udlægger arealet til et rekreativt område med sports- og idrætsanlæg, øvrige ferie- og fritidsformål herunder ridecenter og andre ikke støj-, lugt- og støvfølsomme fritids- og rekreative aktiviteter. Dermed giver rammen mulighed for, at rideskolen fortsat kan anvende området.

I høringsperioden er der indkommet to høringssvar, som omhandler en bekymring om eventuelle pålagte restriktioner, hvis den delvise ophævelse af lokalplan 211 ophæves. Det andet høringssvar omhandler udvidelsesønsker. Høringssvarene er vedlagt i Bilag 4. 

Restriktioner ved ophævelse
Høringssvaret omhandler en bekymring for, at den delvise ophævelse af lokalplan 211 kan medføre, at virksomheden pålægges krav eller tilføres restriktioner i nuværende eller fremtidig drift, som ikke ville være pålagt, hvis lokalplan 211 var gældende i sin helhed.

Ved delvis ophævelse af lokalplan 211 kommer kommuneplanens rammer til at gælde for naboområdet. Naboområdet er reguleret af kommuneplanramme 09.R10, der fastlægger anvendelsen til rekreative formål i form af sports- og idrætsanlæg samt øvrige ferie- og fritidsformål. Det er specificeret i rammen, at anvendelsen er fastlagt til ridecenter og andre ikke støj-, lugt- og støvfølsomme fritids- og rekreative aktiviteter. Med rammen er der således forsøgt at tage hensyn til, at fritidsaktiviteterne skal tåle at være nabo til et erhvervsområde. I forbindelse med kommuneplanrevisionen kan det vurderes, om rammen skal ændres fra rekreative formål til offentlige formål. Sport og fritid er reelt offentlige formål, og derved kan det i højere grad tydeliggøres, at området kun er tiltænkt aktivitet, som ikke er forureningsfølsom.

Forvaltningen anbefaler, at den delvise ophævelse af lokalplanen ikke ændres på baggrund af høringssvaret. 

Udvidelse af virksomhed
Høringssvaret omhandler udvidelsesmuligheder for en virksomhed, der ligger i området. De har brug for erhvervsjord for at kunne udvide bygningsmassen til administration samt produktions- og lagerareal. Helt konkret ønsker de, at ca. 7.150 m² som angivet i høringssvaret (Bilag 4) fastholdes til erhvervsområde. 

Derudover har der været dialog med en virksomhed, som ligeledes kunne være interesseret i udvidelsesmuligheder. De har dog ikke indsendt et høringssvar, da de ikke har mulighed for at binde sig op på et evt. jordkøb på nuværende tidspunkt.

Forvaltningen vurderer ikke, at høringssvaret kan imødekommes ved alene at fastholde de 7.150 m², da erhvervsområdet dermed har begrænset sammenhæng til den resterende del af erhvervsområdet. Høringssvaret kan imødekommes helt eller delvist jf. de to scenarier herunder.

Scenarie 1
På Bilag 2 er det vist med rødt, hvilket areal virksomheden ønsker at fastholde til erhvervsformål. Hvis dette areal skal fastholdes, skal det blå areal på bilaget også fastholdes til erhvervsformål, så der er sammenhæng i erhvervsområdet. Lokalplanlagte arealer behøver ikke blive realiseret. Derved kan det blå areal henligge ubebygget mens det røde areal kan udnyttes til erhvervsformål. Økonomiudvalget besluttede oprindeligt at fastholde det blå areal d. 25. marts 2021. I forbindelse med arkæologiske forundersøgelser blev dette areal imidlertid opgivet igen, da det var for dyrt at udgrave.

Det røde areal går ind over det areal, som der er indgået aftale om med rideklubben. Derfor vil en imødekommelse af høringssvaret medføre, at der skal tages dialog med Rebild Sportsrideklub om lejeaftalen.

Scenarie 2
En anden mulighed er at fastholde det blå areal, der er angivet på Bilag 2. Det sikrer udvidelsesmuligheder generelt, men det ligger ikke hensigtsmæssigt for den virksomhed (matr. nr. 1bv), som har indgivet høringssvaret. Det vil kunne øge grundarealet, så der kan opføres mere bebyggelse, men det giver en irregulær grund, som kan begrænse mulighederne for udvidelse.

Forvaltningen vurderer, at både scenarie 1 og 2 planlægningsmæssigt kan begrundes. Hvis det besluttes at imødekomme høringssvaret helt eller delvist, skal ophævelsen sendes i offentlig høring på ny i 4 uger.