I forbindelse med kommuneplanrevisionen er behovet for nye arealer til bolig- og erhvervsformål blevet beregnet. Beregningen viser, at der er i den kommende planperiode på 12 år, er behov for 167 ha til boligformål og 144 ha til erhvervsformål. I den gældende kommuneplan (2017-2029) er der en stor restrummelighed til både boliger (117,1 ha) og erhverv (86,8 ha). Derudover er der reserveret areal på 14,5 ha til boligformål i Støvring og Terndrup, der skal udlægges i forbindelse med Kommuneplan 2021.

Boligudlæg

Fordelingen af restrummelighed og arealbehov til boligformål i de forskellige byzonbyer fremgår af skemaet nedenfor. På baggrund af befolkningsprognosen og boligbyggeprogrammet er det beregnet, hvor stort areal, der er behov for til boliger i de enkelte byer. Restrummeligheden angiver, hvor store arealer, der allerede er udlagt i kommuneplanen til boligformål. Hvis restrummeligheden er større end det beregnede behov, giver det udslag i, at de reelle behov for nye arealer til boligudlæg er negativt. Mens det er positivt, hvis det beregnede behov er større end restrummeligheden. I kolonnen reserveret areal fremgår det, hvor store arealer, der jf. byrådsbeslutning (pkt. 185, d. 29. november 2018) er reserveret til boligudvikling i de enkelte byer uden, at de er indarbejdet i kommuneplanen endnu.

I bilag 4 er det vist på kort, hvor der allerede er udlagt arealer til bolig- og erhvervsformål i de enkelte byer.

I Blenstrup, Bælum, Haverslev, Ravnkilde, Nørager, Rørbæk, Suldrup, Sørup og Øster Hornum er restrummeligheden til boligformål større end det forventede behov i den kommende planperiode. Dermed er der ikke et behov, der kan godtgøre, at der skal udlægges nye arealer til boligformål i de byer. I Terndrup er der reserveret et areal på 1,5 ha, som skal udlægges i forbindelse med kommuneplanen, hvilket gør, at restrummeligheden også her kommer til at overstige det forventede behov. I Rebild forventes udviklingen af Stendalsvej at dække det forventede behov på 0,5 ha. Derfor er der heller ikke behov for at udlægge nyt boligareal i Rebild. Derimod forventes det, at der bliver mangel på boligarealer i Skørping og Støvring indenfor de næste 12 år.

Der er indsendt en lang række arealer, som ønskes udlagt til boligformål. Disse er belyst i det vedlagte notat i bilag 1, både de arealer, der anbefales indarbejdet i kommuneplanen, og de arealer, der ikke anbefales udlagt i kommuneplanen.

Bælum

Som udgangspunkt er der ikke behov for at udlægge nye arealer i Bælum, dog vurderes det, at der er potentiale for at udlægge 1 ha til boligformål. Børnehaven i Bælum er ikke længere i drift, og arealet skal ikke længere anvendes til offentlige formål. Derfor vil det give god mening at omdanne børnehaven i boligformål, hvilket kræver, at den nuværende ramme til offentlige formål ændres til boligformål. Desuden er der en tilstødende grund, som ligger i landzone, og som er ansøgt bebygget med en bolig. Det kan kun lade sig gøre, hvis arealet overføres til byzone med en lokalplan. Derfor anbefaler forvaltningen, at der jf. bilag 2, udlægges 1 ha til boligformål omkring den gamle børnehave og den tilstødende grund i Kommuneplan 21.

Skørping

I Skørping er der behov for at udlægge ca. 4,5 ha boligareal for at modsvare den forventede efterspørgsel de næste 12 år.

Forvaltningen anbefaler, at der udlægges ca. 2,7 ha boligareal, jf. bilag 2, idet arealet er en naturlig del af byen og derfor ligger hensigtsmæssigt i forhold til de muligheder, der er for byudvikling i Skørping. Området ligger i dag i landzone og ligger indenfor bevaringsværdige og større sammenhængende landskaber. De udpegninger kan få betydning for, hvordan arealet kan bebygges, og hvilket omfang og udformning bebyggelsen kan få. Landskabspegningerne og vurderes dog ikke at være en hindring for, at der kan udlægges et boligområde, så længe hensynet til landskab varetages i lokalplanen. Området ligger op ad jernbanen og derfor kan det blive påvirket af støj og vibrationer, men disse vurderes ikke at være en hindring for, at der kan udlægges et boligområde, så længe der i lokalplanen kan tages de relevante hensyn.

Forvaltningen henvendte sig i foråret til Miljøstyrelsen vedr. mulighederne for at byudvikle på fredskovpligtige arealer vest for jernbanen i Skørping. Miljøstyrelsen gav en forhåndstilkendegivelse af, at det ikke skulle forventes, at fredskovspligten ville blive ophævet på arealet. Efterfølgende blev det besluttet i Teknik- og Miljøudvalget (Pkt. 71 på mødet 15. april), at kommunen ikke skal arbejde videre med byudvikling på fredskovspligtige arealer, med mindre der kommer ny viden, som tyder på, at byudvikling alligevel kan lade sig gøre på fredskovspligtige arealer. Forvaltningen anbefaler derfor, at byudviklingen prioriteres i den nordlige del af Skørping. Der er imidlertid en række uafklarede interesser blandt andet i form af natur, landskab og landbrug i den del af Skørping. Derfor anbefaler forvaltningen, at der udlægges et perspektivområde i den nordlige del af Skørping som vist på bilag. Perspektivområdet har ingen retsvirkning, men det indikerer en udviklingsretning, som er med til at opveje, at der ikke kan udlægges tilstrækkeligt areal i forhold til det forventede behov.

Støvring

I Støvring er der behov for at udlægge ca. 43 ha boligareal for at modsvare den forventede efterspørgsel de næste 12 år. Det overstiger det samlede behov for byudvikling i hele kommunen, men det skyldes, at der opretholdes arealudlæg i de øvrige byzonebyer. Der er ca. 31 ha areal til rest, der kan udlægges i Støvring. Det anbefales, at de udlægges jf. bilag 2, på to sammenhængende arealer syd for Buderupholmvej, idet de arealer ligger hensigtsmæssigt i forhold til de muligheder, der er for byudvikling i Støvring. Områderne er omfattet af drikkevandsinteresser i form af nitratfølsomt indvindingsopland. Overfladevand må derfor ikke nedsive, og der skal etableres et regnvandsbassin inden udledning til regnvandssystemet. Planlægningen er derfor afhængig af at der findes en løsning for regnvandshånteringen.

Forvaltningen anbefalinger og argumentationen herfor kan ses i vedlagte notat i bilag 1, hvori områderne gennemgås.

Erhvervsudlæg

Der skal i forbindelse med Kommuneplan 2021 udlægges 57 ha til erhvervsformål. Det blev besluttet på mødet den 23. september i Teknik- og Miljøudvalget, at nye arealer til erhvervsformål primært skal udlægges i Støvring, men med et fortsat fokus på, at der også er arealer i Haverslev og Terndrup til det større og tungere erhverv. Alle byzonebyerne skulle gennemgås for restrummelighed i erhvervsområderne med henblik på at afklare, om der kunne flyttes erhvervsareal til Støvring. Ved gennemgangen er det vurderet, at der kan flyttes 0,6 ha fra Suldrup, i form af et areal, der ligger indenfor fortidsmindebeskyttelseslinjen, og ikke kan bebygges. I Rørbæk er det vurderet, at der kan flyttes 0,4 ha, hvilket er det eneste erhvervsareal i byen. Der er imidlertid ikke påvist et behov for erhvervsudlæg i Rørbæk.

Der er behov for at udlægge ca. 57 ha erhvervsareal for at modsvare den forventede efterspørgsel i kommuneplanperioden på 12 år og der kan flytte ca. 1 ha erhvervsareal fra Suldrup og Rørbæk. Derfor anbefaler forvaltningen, at der udlægges ca. 58 ha erhvervsareal ud i Støvring langs motorvejen, som vist på kort bilag 2, for at muliggøre den fremtidige erhvervsudvikling i Støvring. I byerne Haverslev og Terndrup er der eksisterende restrummelighed, hvorimod salget af erhvervsjord i Støvring har boomet de seneste år, hvorved det kan tyde på, at der i nær fremtid vil blive mangel på erhvervsarealer.

Området ligger i landzone og størstedelen af området er noteret som landbrugsejendomme, men der ligger også få fritliggende boliger i området. Igennem området kommer Ny Nibevej til at gå. Der er drikkevandsinteresser i området i form af nitratfølsomt indvindingsopland og der er en del enkeltindvindinger i området. Den midterste del af området ligger indenfor indvendingsopland til Støvring Vandværk. Derfor skal der i forbindelse med kommuneplanen udarbejdes en grundvandsredegørelse som indeholder en beskrivelse af grundvandsressourcen i Rebild Kommune, en begrundelse for placering og en redegørelse for foranstaltninger, som forebygger risikoen for forurening af grundvandet. Der skal desuden i den videre planlægning arbejdes med regnvandshåndteringen for området.

Vedlagt som bilag 1 er gennemgang af forslag til nye arealudlæg til kommuneplan 2021. I bilag 2 ses gennemgang af alle byzonebyer i forhold til restrummelighed og nye udlæg.

Ingen bemærkninger.

Forvaltningen indstiller, at arealudlæg i form af nye og eksisterende områder til bolig og erhverv skal indarbejdes i oplæg til kommuneplan, som senere på året sendes i høring, herunder anbefaler Teknik- og Miljøudvalget overfor Økomiudvalget og byrådet

at der udlægges ca. 1 ha til boligformål i Bælum på matr. nr. 21g, 22a, Bælum by, Bælum

at der udlægges ca. 2,7 ha til boligformål i Skørping på matr. nr. 19b Skørping By Skørping og der udlægges perspektiv område til boligformål som vist på bilag 2.

at der udlægges ca. 24 ha til boligformål i Støvring på matr. nr. 1ch Buderupholm Hgd, Buderup

at der udlægges ca. 7,3 ha til boligformål i Støvring på matr. nr. 1cø, Buderupholm Hgd, Buderup

at der flyttes arealudlæg til erhvervsformål svarende til 0,59 ha fra Suldrup og 0,35 ha fra Rørbæk til Støvring

at der udlægges ca. 58 ha til erhervsformål i Støvring på matr. nr. 1ak, 1i, 1an, 1e, 1bd, 2d, 1by og 1b Julstrup Præstegård, Buderup

at øvrige arealudlæg i kommunens byer fastholdes uændret

I Rebild Kommune er drikkevandsforsyningen baseret på grundvand uden rensning for miljøfremmede stoffer og vandforsyningsstrukturen er decentral med mange små private vandværker. Flere steder bor kommunens borgere oven på det vand, som de selv drikker. Det er blandt andet i vandværkernes indvindingsoplande. Der er også udpeget områder af staten, som er reserveret til den fremtidige drikkevandsforsyning, nemlig Områder med Særlig Drikkevandsinteresse (OSD). OSD og indvindingsoplande er spredt ud på store arealer i hele kommunen. Beskyttelsen af grundvandet indenfor OSD og indvindingsoplande er væsentlig, for at sikre den fremtidige drikkevandsforsyning og for at undgå, at de store investeringer som vandværker laver i dag for at etablere eller beskytte vandværksboringer, ikke skal være spildte. Som udgangspunkt vil retningslinjer i kommuneplanen dog også være en skærpelse af de krav til grundvandsbeskyttelse, der findes i medfør af lovgivning.

Udkastet til retningslinjer forslår to retningslinjer for henholdsvis OSD og indvindsoplande:

1. Områder med Særlig Drikkevandsinteresse (OSD) skal som udgangspunkt friholdes for aktiviteter, som er grundvandstruende. Aktiviteter, der udgør en trussel overfor forurening af grundvandet, kan kun etableres, hvis der udføres tiltag, der afbøder risikoen for grundvandsforurening.
2. I indvindingsoplande til almene vandværkers kildepladser, kan grundvandstruende aktiviteter eller arealudlæg kun ske, hvis der efter en forudgående afvejning af behovet for aktiviteten overfor beskyttelse af drikkevandsressourcen, kan sikres tiltag, der medvirker til at afbøde risikoen for forurening af grundvandet. I forbindelse med byudvikling til boligformål skal der i lokalplanen sikres tiltag, der medvirker til at afbøde risikoen for forurening af grundvandet.

Den første retningslinje for OSD vil i hovedtræk have størst betydning for konkrete aktiviteter f.eks. dybe vertikale jordvarmeanlæg, oplag indenfor aktive graveområder af materialer, som kan være grundvandstruende, udbringning af spildevandsslam eller nedsivning af diverse overfladevand f.eks. procesvand fra genbrugspladser. Retningslinjen kan dog også betyde begrænsninger i, hvor der kan planlægges for nye erhvervsområder og/eller hvilke krav der stilles for at beskytte grundvandet i forbindelse med nye erhvervsområder. Det kan få betydning for fremtidige ønsker til erhvervsudvikling i bl.a. Terndrup, Sørup, Ø. Hornum og Ravnkilde. Allerede i dag stiller kommunen dog krav om supplerende grundvandsredegørelse i forbindelse med nye erhvervsområder indenfor OSD og indvindingsoplande. Den supplerende grundvandsredegørelse sikrer mange af de samme hensyn. Områder udpeget som OSD kan ses i bilag 1.

Den anden retningslinje for indvindingsoplande vil få betydning både for etablering af enkelt anlæg som indenfor OSD, og for arealudlæg. Retningslinjen kan bl.a. få betydning for, hvor der kan planlægges for nye erhvervsområder. Umiddelbart kan retningslinjen betyde en konflikt mellem interesser i erhvervsudvikling og grundvandsbeskyttelse i Støvring, Suldrup og Nørager. Der vil derfor både skulle ske en afvejning i de konkrete byer af bl.a. grundvandshensyn, og såfremt der skal ske erhvervsudvikling, ske tiltag, som afbøder risikoen.

For nye boligudlæg ligger retningslinjen dog alene op til, at der i lokalplanlægning for boligformål skal sættes skærpede krav til f.eks. materialer eller til håndtering af overfladevand for at mindske risikoen for forurening af grundvandet fra nye boligområder. Ifølge statens vejledning for området vurderes regelret anvendelse af pesticider i villahaver, generelt ikke at udgøre en væsentlig fare for forurening af grundvandet. Retningslinjen er derfor en skærpelse i forhold til statens vejledning. Der kan i princippet være interesser i boligudbygning indenfor indvindingsoplande i alle kommunens byzonebyer. Bl.a. Støvring og Skørping kan det være vanskeligt at placere nye boligområder udenfor indvindingsoplande. Indvindingsoplande kan ses i bilag 2.

Der vil blive stillet øgede krav til at undersøge risikoen for forurening af grundvand f.eks. i forbindelse med lokalplanlægning. Det kan betyde udgifter til undersøgelser både for private og for kommunen ved f.eks. byudvikling.

Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget træffer beslutning om, at udkastet til retningslinjer indgår i det videre arbejde med revisionen af kommuneplanen.